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Häufige Fragen beim Wohnungskauf
A) Fragen im Zusammenhang mit der Wohnbauförderung:
Frage 1: Kann auch nach Vollendung des 35. Lebensjahres noch Wohnbauförderung beantragt werden?
Frage 2: Was versteht man unter einer „wachsenden Familie“?
Frage 3: Was bedeutet Annuität und Annuitätenzuschuss?
Frage 4: Welche Förderung gibt es beim „Kauf“ eines Fertigteilhauses?
Frage 5: Ist der Keller und/oder Dachboden zur Wohnnutzfläche zu rechnen?
B) Fragen zum Mietvertrag mit Kaufoption:
Frage 1: Wird der Mietzins im später zu ermittelnden Kaufpreis berücksichtigt?
Frage 2: Kann der Mietzins steigen?
Frage 3: Bekommt man den Finanzierungsbeitrag bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurück?
Frage 4: Welche Möglichkeiten hat der Mieter, wenn der von der gemeinnützigen Bauvereinigung angebotene Kaufpreis zu hoch erscheint?
Frage 1: Kann auch nach Vollendung des 35. Lebensjahres noch Wohnbauförderung beantragen werden?
Antwort: Die Bestimmungen des Landes Salzburg zur Wohnbauförderung sehen keine Altersobergrenze vor. Zu beachten ist die Altersgrenze allerdings im Zusammenhang mit der „wachsenden Familie“ – siehe dazu Frage 2.
Frage 2: Was versteht man unter einer „wachsenden Familie“?
Antwort: Eine wachsende Familie wird hinsichtlich der Einkommensgrenze (€ 3.680,-- netto/Monat) und der förderbaren Nutzfläche (90 m2) einem 4-Personen-Haushalt gleichgesetzt. Eine wachsende Familie liegt vor, wenn ein Ehepaar noch nicht länger als 10 Jahre verheiratet ist und beide Ehegatten das 35. Lebensjahr noch nicht vollendet haben oder eine Haushaltsgemeinschaft seit mindestens 3 Jahren, aber noch nicht länger als 10 Jahre besteht (Meldezettel), beide Partner das 35. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und aus dieser Beziehung bereits ein Kind entstammt.
Frage 3: Was bedeutet Annuität und Annuitätenzuschuss?
Antwort: Unter Annuität versteht man die jährliche Rückzahlungsrate von Kapital und Zinsen, die der Käufer aufzubringen hat. Annuitätenzuschuss ist der Beitrag des Landes zur Darlehensrückzahlungsrate des Käufers. Der Annuitätenzuschuss ist abhängig von der förderbaren Darlehenshöhe und dem Einkommen. Bei den meisten Förderungssparten sind die Annuitätenzuschüsse an das Land zurückzuzahlen.
Frage 4: Welche Förderung gibt es beim „Kauf“ eines Fertigteilhauses?
Antwort: Im Normalfall wird der Förderungswerber nach dem Kauf eines Grundstücks darauf ein Fertigteilhaus - unter Umständen mit einem Keller - errichten lassen. Da der Förderungswerber in diesem Fall selbst Bauherr ist, kann eine Förderung für die Errichtung eines Doppel- oder Einzelhauses beantragt werden. In Einzelfällen wird ein Fertigteilhaus von einem Bauträger auf einem ihm selbst gehörenden Grund errichten und als „Gesamtpaket“ verkauft. Unter bestimmten Umständen kann in diesem Fall die „Kaufförderung“ in Anspruch genommen werden. Bevor eine Verpflichtung eingegangen wird (Unterschrift eines Kaufanbotes, Vertrages etc.) sollte man Erkundigungen bei der Wohnbauförderungsstelle des Landes Salzburg einholen, da im Einzelfall die Zusicherung für die höhere Kaufförderung von der Vertragsgestaltung abhängen kann.
Frage 5: Ist der Keller und/oder Dachboden zur Wohnnutzfläche zu rechnen?
Antwort: Nutzfläche im Sinne der Wohnbauförderung ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung, abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen). Keller und Dachbodenräume sind, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohnzwecke geeignet sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Dies ist dann der Fall, wenn die Keller- oder Dachbodenräume über keine Heizung (auch keine derartigen Anschlüsse), nur eine Licht- und Stromquelle pro Raum und über keine Fenster verfügt (Ausnahme: Ausstiegsluke bzw. Kellerschacht). Im Normalfall sollte auf dem Estrich kein Boden verlegt sein; um eine Absandung des Estrichs zu verhindern, wird ein Boden (zB Linoleum) geduldet. Vorsicht ist bei der Nutzflächenberechnung im Zusammenhang mit der Befreiung von den Pfandrechtseintragungsgebühren (1,2 %) und der Kreditgebühr (0,8 %) geboten, da die Regelungen zum Teil abweichen können.
B) Fragen zum Mietvertrag mit Kaufoption
Frage 1: Wird der Mietzins im später zu ermittelnden Kaufpreis berücksichtigt?
Antwort: Nein. Sehr wohl zu berücksichtigen ist jedoch der Finanzierungsbeitrag des Mieters.
Frage 2: Kann der Mietzins steigen?
Antwort: Der Mietzins ist auch abhängig von den Herstellungskosten der Baulichkeit. Da dazu auch die Finanzierungskosten(z.B. Zinssatzänderung, Absenkung Annuitätenzuschüsse) der gemeinnützigen Bauvereinigung gehören und sich diese ändern können, kann es auch zu einer entsprechenden Anpassung des Mietzinses kommen.
Frage 3: Bekommt man den Finanzierungsbeitrag bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurück?
Antwort: Wird das Mietverhältnis aufgelöst hat die Bauvereinigung den Finanzierungsbeitrag spätestens binnen 8 Wochen nach Räumung der Wohnung an den ehemaligen Mieter auszuzahlen. Der Finanzierungsbeitrag vermindert sich um die jährliche Abschreibung in Höhe von 1 %. Umsatzsteuer ist unter Umständen zu berücksichtigen.
Frage 4: Welche Möglichkeiten hat der Mieter, wenn der von der gemeinnützigen Bauvereinigung angebotene Kaufpreis zu hoch erscheint?
Antwort: Grundsätzlich kann bei offensichtlicher Unangemessenheit des von der Bauvereinigung angebotenen Kaufpreises bei Gericht die Festsetzung beantragt werden. Achtung: Für die gerichtlichen Einwendungen sind Fristen zu wahren.