Nr. 473 der Beilagen zum stenographischen Protokoll des Salzburger Landtages
(4. Session der 11. Gesetzgebungsperiode)
Das Salzburger Wohnbauförderungsgesetz 1990, LGBl Nr 1/1991, in der Fassung der Gesetze LGBl Nr 23/1992, Nr 63/1993, Nr 114/1993, Nr 58/1995 und Nr 112/1995 sowie der Kundmachungen LGBl Nr 47/1991 und Nr 29/1996 wird geändert wie folgt:
1. Im Inhaltsverzeichnis werden folgende Änderungen vorgenommen:
1.1. Der Text zu § 11 lautet: "Finanzierung; Hypothekardarlehen".
1.2. Nach dem 5. Abschnitt wird eingefügt:
§ 26a Förderungsvoraussetzungen
§ 26b Art und Höhe der Förderung; Rückzahlung"
1.3. Der Text zu § 63 lautet: "Inkrafttreten novellierter Bestimmungen und Übergangsbestimmungen hiezu"
2. Im § 1 Abs 2 wird nach der Wortfolge "fördert das Land Salzburg" die Wortfolge "nach Maßgabe der im Landesvoranschlag dafür vorgesehenen Mittel" eingefügt.
3. Im § 6 werden folgende Änderungen vorgenommen:
3.1. Im Abs 1 lautet die Z 5:
"5. als Häuser in der Gruppe:
Gebäude mit jeweils höchstens zwei Wohnungen, die auf mindestens drei unmittelbar nebeneinander liegenden Liegenschaften zur gleichen Zeit errichtet werden, wenn der Grundstücksbedarf einschließlich der Flächen für Aufschließung und sonstige Nebenflächen je Gebäude der Gesamtanlage die im 3. und 6. Abschnitt jeweils festgelegte Quadratmeterzahl im Durchschnitt nicht übersteigt. Bei Förderungen nach dem 6. Abschnitt kann vom Erfordernis der gleichzeitigen Errichtung und dem Nebeneinanderliegen der Liegenschaften abgesehen werden, wenn die Bebauung im Rahmen eines eine Einheit bildenden Bebauungsgebietes gewährleistet ist;"
3.2. Im Abs 1 lautet die Z 13:
"13. als wachsende Familie:
eine Familie, in der beide Ehepartner das 35. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und die Ehedauer nicht mehr als zehn Jahre beträgt; weiters eine Haushaltsgemeinschaft im Sinn der Z 11 lit e, bei der diese Voraussetzungen in bezug auf das Alter der Partner und die Höchstdauer der Haushaltsgemeinschaft erfüllt sind und aus dieser Beziehung bereits ein Kind entstammt;"
3.3. Im Abs 1 Z 14 wird angefügt: "die Einkommen von Ehegatten sind auch ohne gemeinsamen Haushalt zusammenzuzählen;"
3.4. Abs 2 lautet:
"(2) In diesem Gesetz enthaltene Verweisungen auf bundesrechtliche Vorschriften gelten als solche auf die zitierte Stamm- oder die Fassung, die sie durch Änderungen bis zu der im folgenden letztzitierten erhalten haben:
a) Wohnbauförderungsgesetz 1984 (WFG 1984), BGBl Nr 482, zuletzt geändert durch das Landesgesetz LGBl Nr 19/1990;
b) Wohnhaussanierungsgesetz (WSG), BGBl Nr 483/1984, zuletzt geändert durch das Landesgesetz LGBl Nr 19/1990;
c) Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), BGBl Nr 139/1979, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl I Nr 22/1997;
d) Wohnungseigentumsgesetz 1975 (WEG 1975), BGBl Nr 417, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl I Nr 22/1997;
e) Mietrechtsgesetz (MRG), BGBl Nr 520/1981, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl I Nr 22/1997;
f) Einkommensteuergesetz 1988 (EStG 1988), BGBl Nr 400, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl Nr 600/1996;
g) Umsatzsteuergesetz 1994, BGBl Nr 663/1994, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl Nr 201/1996;
h) Familienlastenausgleichsgesetz 1967, BGBl Nr 376, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl Nr 433/1996;
i) Bundesgesetz über die Errichtung eines Familienpolitischen Beirates beim Bundesministerium für Umwelt, Jugend und Familie, BGBl Nr 112/1967, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl Nr 617/1983;
j) Gewerbeordnung 1994, BGBl Nr 194, zuletzt geändert durch das Gesetz BGBl I Nr 10/1997;
k) Asylgesetz 1991, BGBl Nr 8/1992, zuletzt geändert durch die Kundmachung BGBl Nr 610/1994;
l) Baurechtsgesetz (BauRG), BGBl Nr 86/1912, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl Nr 258/1990;
m) Bundespflegegeldgesetz (BPGG), BGBl Nr 110/1993, geändert durch das Bundesgesetz BGBl Nr 758/1996;
n) Hauptwohnsitzgesetz, BGBl Nr 505/1994, zuletzt geändert durch das Bundesgesetz BGBl Nr 352/1995;
o) Bauträgervertragsgesetz (BTVG), BGBl I Nr 7/1997."
4. Im § 7 Abs 1 lautet die lit c:
"c) die Kosten der Errichtung von Einstellplätzen oder Garagen für Kraftfahrzeuge, soweit sie aufgrund behördlicher Vorschreibungen herzustellen sind;"
5. § 8 lautet:
(1) Als Einkommen im Sinn dieses Gesetzes gelten vorbehaltlich der Bestimmung des Abs 2:
1. a) bei Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit, sofern sie nicht zur Einkommensteuer veranlagt werden:
die Bruttobezüge im Sinn des § 25 des Einkommensteuergesetzes 1988 abzüglich
- Werbungskosten gemäß § 16 EStG 1988
- Freibeträge gemäß §§ 104 und 105 EStG 1988 (Landar- beiterfreibetrag, Opferausweisinhaber)
- Einkommensteuer (Lohnsteuer);
b) bei Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit, sofern sie zur Einkommenssteuer veranlagt werden:
das Einkommen gemäß § 2 Abs 2 EStG 1988
abzüglich
- der Einkommensteuer
und zuzüglich der bei der Einkommensermittlung abgezogenen Beträge
gemäß § 18 EStG 1988 (Sonderausgaben)
gemäß § 67 EStG 1988 (Sonstige Bezüge)
gemäß § 68 EStG 1988 (Steuerfreie Bezüge);
Negativeinkommen werden nicht einkommensmindernd berücksichtigt;
2. bei Einkünften gemäß § 2 Abs 3 Z 1, 2, 3, 5, 6 und 7 EStG 1988
das Einkommen gemäß § 2 Abs 2 EStG 1988
abzüglich
- Einkommensteuer
und zuzüglich bei der Einkommensermittlung abgezogene Beträge gemäß
§ 10 EStG 1988 (Investitionsfreibetrag)
§ 18 EStG 1988 (Sonderausgaben)
§ 24 Abs 4 EStG 1988 (Veräußerungsgewinn - Betriebe)
§ 31 Abs 3 EStG 1988 (Veräußerungsgewinn - Beteiligungen)
§ 36 EStG 1988 (Sanierungsgewinn)
§ 41 Abs 3 EStG 1988 (Veranlagungsfreibetrag)
§ 67 Abs 1 bis 8 EStG 1988 (sonstige, mit festen Steuer- sätzen versteuerte Bezüge);
Negativeinkommen und negative Einkünfte aus der steuerschonenden Veranlagung und sich daraus ergebende Verlustvorträge werden nicht einkommensmindernd berücksichtigt;
3. bei pauschalierten Land- und Forstwirten 31 % des zuletzt festgestellten Einheitswertes;
4. alle Einnahmen, die aufgrund des EStG 1988 steuerfrei belassen sind und weder Sachleistungen noch zur Abdeckung von besonderen Aufwendungen bestimmte Leistungen darstellen;
5. gerichtlich oder vertraglich festgesetzte, in Geld bezogene Unterhaltsleistungen; die vom Förderungswerber und von den mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen geleisteten gesetzlichen oder vertraglichen Unterhaltsleistungen sind beim Zahlungsverpflichteten einkommensmindernd zu berücksichtigen.
(2) Nicht als Einkommen im Sinn dieses Gesetzes gelten jedenfalls Sozialhilfeleistungen, Familienbeihilfen, Kinderabsetzbeträge, Zuwendungen der Familienförderung des Landes, Pflegegeld aufgrund des Bundes- oder des Landespflegegeldgesetzes, Einkünfte aus Ferialbeschäftigung, Versorgungsleistungen und Geldleistungen nach dem Heeresversorgungsgesetz, dem Kriegsopferversorgungsgesetz 1957 und dem Verbrechensopfergesetz, Heilungskosten, Schmerzensgeld und Abfertigungen."
6. Im § 9 werden folgende Änderungen vorgenommen:
6.1. Im Abs 1 lautet die Z 3:
"3. einen Bedarf an der geförderten Wohnung und die erweisliche oder aus den Umständen hervorgehende Absicht hat, ausschließlich diese Wohnung zur Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig zu verwenden. Ein solcher Bedarf liegt insbesondere vor, wenn
a) bisher eine Mietwohnung bewohnt wurde;
b) der Bedarf an einer anderen Wohnung aufgrund geänderter Familienverhältnisse besteht;
c) der Bedarf an einer anderen Wohnung wegen eines berufsbedingten Ortswechsels besteht; oder
d) wenn eine wesentliche Änderung der finanziellen Verhältnisse des Förderungswerbers eingetreten ist;"
6.2. Abs 2 lautet:
"(2) Von der Voraussetzung der Volljährigkeit (Abs 1 Z 1) kann aus wichtigen Gründen abgesehen werden. Von der Aufgabe des Eigentumsrechtes im Sinn des Abs 1 Z 4 kann abgesehen werden, wenn an der Wohnung lediglich Miteigentum besteht oder die Wohnung künftig als Austragwohnung verwendet wird."
7. Im § 10 Abs 5 werden nach der Wortfolge "erhöht sich um" die Worte "bis zu" eingefügt.
8. Im § 11 werden folgende Änderungen vorgenommen:
8.1. Die Überschrift lautet: "Finanzierung; Hypothekardarlehen".
8.2. Abs 1 lautet:
"(1) Die Finanzierung des Bauvorhabens bzw die Finanzierung des Erwerbes der Wohnung müssen bei Gewährung einer Förderung gesichert sein."
8.3. Im Abs 2 lauten der Einleitungsteil und die Z 1: "Ist zur Finanzierung die Aufnahme eines Hypothekardarlehens erforderlich, darf eine Förderung nur gewährt werden, wenn es sich entweder um ein Bausparkassendarlehen mit mindestens 19-jähriger Laufzeit, bei dem die Höhe der Annuität, bis zu der Annuitätenzuschüsse gewährt werden, durch gesonderte Verordnung der Landesregierung festgelegt werden kann, oder um ein sonstiges Hypothekardarlehen handelt, bei dem
1. die Laufzeit dieses Darlehens mindestens 20 Jahre, bei Mietwohnungen mindestens 25 Jahre, bei Erwerb bestehender Wohnungen und bei Sanierungen mindestens zehn Jahre beträgt;"
9. Im § 13 werden folgende Änderungen vorgenommen:
9.1. Abs 1 lautet:
"(1) Ob ein Förderungsdarlehen verzinslich oder unverzinslich ist, wird durch Verordnung der Landesregierung geregelt."
9.2. Im Abs 4 wird der Ausdruck "40 v.H." durch den Ausdruck "50 %" ersetzt.
10. Im § 15 wird angefügt:
"(4) Für den Fall des Widerrufs einer nach Abs 1 Z 1 oder 4 erfolgten Kündigung, der deshalb erfolgt, weil die Wohnung vom geförderten Eigentümer selbst oder von ihm nahestehenden Personen wieder zur Befriedigung ihres dringenden Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendet wird oder die Wohnung nunmehr in Benützung genommen wurde, ist im Darlehensvertrag vorzusehen, daß die ab Eintritt des Kündigungsgrundes bis zur (neuerlichen) widmungsgemäßen Verwendung der Wohnung nach Abs 3 aufgelaufenen Zinsen zu bezahlen sind."
11. Im § 17 wird angefügt:
"(3) Die Bestimmung des § 13 Abs 4 zweiter und dritter Satz gelten sinngemäß für rückzahlbare Annuitätenzuschüsse."
12. Im § 18 erster Satz wird nach der Wortfolge "unter Anwendung des § 15 Abs 3" die Wortfolge "einzustellen und" eingefügt.
13. Im § 19 werden folgende Änderungen vorgenommen:
13.1. Im Abs 4 lautet die Z 2:
"2. die Wohnung in einem Haus in der Gruppe oder in einem Bau mit mindestens drei Wohnungen im Wohnungseigentum oder im Baurechtseigentum errichtet wird. Der Grundstücksbedarf einschließlich der Flächen für Aufschließung und sonstige Nebenflächen darf dabei im Durchschnitt bei einem Haus in der Gruppe 350 m² je Gebäude und bei einem Bau mit mindestens drei Wohnungen 250 m² für jede Wohnung nicht übersteigen. Solange eine Förderung besteht, dürfen keine zusätzlichen Rechte an angrenzenden Grundstücksflächen erworben werden, durch welche sich eine Überschreitung dieser Flächenbegrenzungen ergeben würde;"
13.2. Im Abs 4 wird die Z 5 durch folgende Bestimmungen ersetzt:
"5. der Kauf- bzw Kaufanwartschaftsvertrag für die Wohnung im Zeitpunkt der Einbringung des Förderungsansuchens nicht älter als sechs Monate ist;
6. die Wohnungsübergabe im Zeitpunkt der Einbringung des Förderungsansuchens nicht länger als sechs Monate zurückliegt;
7. der Bauträger den Erwerber gegen den Verlust der von diesem aufgrund des Vertrages über den Erwerb der Wohnung geleisteten Zahlungen sicherstellt. Die Sicherung hat die Zahlungen in voller Höhe zu umfassen und kann entweder durch Abwicklung der geleisteten Zahlungen über ein Baukonto gemäß § 7 Abs 6 Z 4 Bauträgervertragsgesetz oder durch schulrechtliche Sicherstellung gemäß § 8 Bauträgervertragsgesetz erfolgen. Die Sicherung hat zu beinhalten, daß die Rückzahlung auf Anforderung des Käufers zu erfolgen hat, wobei der Erwerber den erfolgten Rücktritt vom Vertrag nachzuweisen hat. Im Vertrag über die Sicherstellung ist, wenn dieser mit einem Unternehmen udgl mit Sitz im Ausland abgeschlossen wird, ein inländischer Gerichtsstand zu vereinbaren. Die Sicherstellung ist dem Land auf Verlangen nachzuweisen."
14. § 20 lautet:
(1) Die Förderung kann in der Gewährung eines Förderungsdarlehens und/oder von rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen zu Hypothekardarlehen bestehen.
(2) Wird ein Förderungsdarlehen gewährt, ist bei der Festsetzung seiner Höhe jedenfalls auf die Zahl der mit dem Förde-rungswerber im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder Bedacht zu nehmen.
(3) Die Auszahlung eines Förderungsdarlehens darf nur erfolgen, wenn
1. ein Vertrag vorliegt, der den Übereignungsanspruch des Käufers begründet, und
2. a) für das Förderungsdarlehen ein Pfandrecht grundbücherlich einverleibt ist; oder
b) eine treuhändige Haftung für die grundbücherliche Einverleibung des Pfandrechtes übernommen worden ist; oder
c) die Besicherung des Förderungsdarlehens bis zur Einverleibung des Pfandrechtes in anderer Weise gewährleistet ist.
(4) Werden Annuitätenzuschüsse zu Hypothekardarlehen gewährt, ist für die Höhe der Hypothekardarlehen ein Fixbetrag je Quadratmeter förderbarer Nutzfläche festzusetzen; dabei kann auf regional unterschiedliche Grundkostenverhältnisse Bedacht genommen werden. Bei der Berechnung der Höhe des so geförderten Hypothekardarlehens ist ein allenfalls gewährtes Förderungsdarlehen von den aufgrund des Fixbetrages berechneten Gesamtkosten in Abzug zu bringen.
(5) Die Annuitätenzuschüsse werden in der Höhe des Unterschiedes zwischen dem maßgeblichen Wohnungsaufwand, der auf die förderbare Nutzfläche entfällt, und dem dem Förderungswerber zumutbaren Wohnungsaufwand gewährt. Zum maßgeblichen Wohnungsaufwand gehören die Tilgung und gegebenenfalls Verzinsung eines gewährten Förderungsdarlehens und die Tilgung und Verzinsung des Hypothekardarlehens, das unter Zugrundelegung des gemäß Abs 4 bestimmten Fixbetrages aufgenommen worden ist. Der zumutbare Wohnungsaufwand ist in einem Prozentsatz des Haushaltseinkommens festzusetzen. Dabei ist die Zahl der mit dem Förderungswerber im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen angemessen zu berücksichtigen. Ein mindestens zumutbarer Betrag darf nicht unter- und ein höchstens zumutbarer Prozentsatz des Haushaltseinkommens nicht überschritten werden. Wird die Wohnung nicht vom Förderungswerber, sondern von ihm nahestehenden Personen benützt, sind der Ermittlung des zumutbaren Wohnungsaufwandes das Haushaltseinkommen und die Haushaltsgröße dieser Personen zugrundezulegen. Der Betrag der insgesamt gewährten Zuschüsse kann begrenzt werden. Der Zeitraum der Zuschußgewährung bis zu einer Neuberechnung kann zwischen einem und drei Jahren festgelegt werden. Eine Änderung der Annuitätenzuschüsse kann innerhalb des festgelegten Zeitraumes bei Überschreitung eines Mindestbetrages erfolgen. Dieser Mindestbetrag gilt auch für die erstmalige Gewährung von Annuitätenzuschüssen.
(6) Die näheren Bestimmungen zu den Abs 1, 2, 4 und 5 sind von der Landesregierung durch Verordnung zu treffen.
(7) Für Förderungen gemäß § 19 Abs 2 und 3 gelten folgende abweichende Bestimmungen: Für die Höhe eines allfälligen Förderungsdarlehens sind Fixbeträge je Quadratmeter förderbarer Nutzfläche durch Verordnung der Landesregierung festzusetzen. Werden Annuitätenzuschüsse gewährt, sind gesonderte Fixbeträge festzusetzen. Die Höhe der Annuitätenzuschüsse kann laufend verringert werden."
15. § 24 Abs 3 lautet:
"(3) Für die Höhe der Annuitätenzuschüsse und deren Rückzahlung gelten die Bestimmungen der §§ 20 Abs 5 und 6 sowie 21."
16. § 26 lautet:
(1) Die Förderung kann in der Gewährung eines Förderungsdarlehens und/oder von rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen zu Hypothekardarlehen bestehen.
(2) Wird ein Förderungsdarlehen gewährt, ist bei der Festsetzung seiner Höhe jedenfalls auf die Zahl der mit dem Förderungswerber im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder Bedacht zu nehmen.
(3) Werden Annuitätenzuschüsse zu Hypothekardarlehen gewährt, ist für die Höhe der Hypothekardarlehen ein Fixbetrag je Quadratmeter förderbarer Nutzfläche festzusetzen. Bei der Berechnung der Höhe des so geförderten Hypothekardarlehens ist ein allenfalls gewährtes Förderungsdarlehen von den aufgrund des Fixbetrages berechneten Gesamtkosten in Abzug zu bringen.
(4) Die näheren Bestimmungen zu den Abs 1 bis 3 sind von der Landesregierung durch Verordnung zu treffen.
(5) Für die Höhe der Annuitätenzuschüsse und deren Rückzahlung sowie für die Rückzahlung des Förderungsdarlehens gelten die Bestimmungen der §§ 20 Abs 5 und 6 sowie 21. Die Landesregierung kann davon abweichend auch eine einkommensunabhängige Regelung durch Verordnung treffen."
17. Der 5a. Abschnitt lautet:
Förderungsvoraussetzungen
§ 26a
(1) Dem Eigentümer eines eigenständigen, ganzjährig bewirtschafteten land- und forstwirtschaftlichen Betriebes kann die Errichtung einer Austragwohnung in einem Austraghaus oder, wenn es sich um eine in sich abgeschlossene Wohnung handelt, im Bauernhaus, gefördert werden, wenn
1. die Eigentümer (zukünftigen Auszügler) und die Hofübernehmer begünstigte Personen sind;
2. die Austragwohnung unverzüglich nach Anzeige der Vollendung der baulichen Maßnahmen (§ 17 Abs 1 Baupolizeigesetz) durch die Auszügler bezogen wird; und
3. die Hofübergabe an den Hofübernehmer im Zeitraum zwischen der Zusicherung der Förderung und dem Bezug der Austragwohnung erfolgt.
(2) Die Förderung der Errichtung einer Austragwohnung wird für einen Betrieb nur einmal gewährt.
(1) Die Förderung kann in der Gewährung eines Förderungsdarlehens und/oder von rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen zu Hypothekardarlehen bestehen.
(2) Ein Förderungsdarlehen kann nur für den Auszügler und dessen Ehegattin gewährt werden. Die näheren Bestimmungen über die Höhe des Förderungsdarlehens sind von der Landesregierung durch Verordnung zu treffen.
(3) Für die Höhe des Hypothekardarlehens, bis zu der Annuitätenzuschüsse gewährt werden, ist ein Fixbetrag je Quadratmeter förderbarer Nutzfläche durch Verordnung der Landesregierung festzulegen. Bei der Berechnung der Höhe des so geförderten Hypothekardarlehens ist das gewährte Förderungsdarlehen von den aufgrund des Fixbetrages berechneten Gesamtkosten in Abzug zu bringen.
(4) Die Förderungshöhe kann in einer Verordnung nach Abs 2 oder 3 danach differenziert werden, ob die Austragwohnung in einem Austraghaus oder im Bauernhaus errichtet wird.
(5) Für die Höhe der Annuitätenzuschüsse und deren Rückzahlung gelten die Bestimmungen der §§ 20 Abs 5 und 6 sowie 21. Die Landesregierung kann davon abweichend auch eine einkommensunabhängige Regelung durch Verordnung treffen."
18. § 27 Abs 2 lautet:
"(2) Der Grundstücksbedarf einschließlich der Flächen für Aufschließung und sonstige Nebenflächen darf bei Häusern in der Gruppe 400 m² je Gebäude und bei einem Bau mit mindestens drei Wohnungen 250 m² je Wohnung im Durchschnitt nicht übersteigen. Solange eine Förderung besteht, dürfen keine zusätzlichen Rechte an angrenzenden Grundstücksflächen erworben werden, durch welche sich eine Überschreitung dieser Flächenbegrenzungen ergeben würde."
19. § 28 lautet:
(1) Die Förderung kann in der Gewährung eines Förderungsdarlehens und/oder von rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen zu Hypothekardarlehen bestehen.
(2) Wird ein Förderungsdarlehen gewährt, ist bei der Festsetzung seiner Höhe jedenfalls auf die Zahl der mit dem Förderungswerber im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder Bedacht zu nehmen.
(3) Werden Annuitätenzuschüsse zu Hypothekardarlehen gewährt, ist für die Höhe der Hypothekardarlehen ein Fixbetrag je Quadratmeter förderbarer Nutzfläche festzusetzen. Bei der Berechnung der Höhe des so geförderten Hypothekardarlehens ist ein allenfalls gewährtes Förderungsdarlehen von den aufgrund des Fixbetrages berechneten Gesamtkosten in Abzug zu bringen.
(4) Die näheren Bestimmungen zu den Abs 1 bis 3 sind von der Landesregierung durch Verordnung zu treffen; dabei kann die Förderung nach dem durchschnittlichen Grundstücksbedarf gestaffelt werden.
(5) Für die Höhe der Annuitätenzuschüsse und deren Rückzahlung sowie für die Rückzahlung des Förderungsdarlehens gelten die Bestimmungen der §§ 20 Abs 5 und 6 sowie 21."
20. Im § 29 Abs 3 wird die Verweisung auf "§ 16 Abs 2 Z 2 und Abs 4 des Mietrechtsgesetzes" durch die Verweisung auf "§ 15a Abs 3 Z 2 und § 16 Abs 6 des Mietrechtsgesetzes" ersetzt.
21. Im § 30 werden folgende Änderungen vorgenommen:
21.1. Die Abs 1 und 2 lauten:
"(1) Die Förderung kann in der Gewährung von nichtrückzahlbaren Annuitätenzuschüssen zu Hypothekardarlehen oder von einmaligen nichtrückzahlbaren Zuschüssen bestehen.
(2) Bei der Festsetzung der Höhe der Förderung ist auf die Zahl der mit dem Förderungswerber im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder Bedacht zu nehmen."
21.2. Im Abs 6 wird der Ausdruck "Abs 2 bis 5" durch den Ausdruck "Abs 1 bis 5" ersetzt.
22. Im § 31 werden folgende Änderungen vorgenommen:
22.1. Im Abs 1 entfällt die Z 3. Die bisherige Z 4 erhält die Bezeichnung "3.".
22.2. Im Abs 2 Z 2 lit a lautet die sublit dd:
"dd) gemeinnützige juristische Personen, die aufgrund ihrer Satzung die Aufgabe haben, behinderte oder alte oder sozial- und einkommensschwache Menschen zu betreuen, zur Überlassung an solche Personen für Wohnzwecke;"
22.3. Im Abs 2 Z 2 lauten die lit b und c:
"b) den Fixsatz der Förderung übersteigende Baukosten mit Eigenmitteln (§ 13 Abs 2b WGG) zu finanzieren. Ist der Förderungswerber keine gemeinnützige Bauvereinigung im Sinn des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes, ist für die eingesetzten Eigenmittel ein Abstattungszeitraum von 20 Jahren und eine jährliche Verzinsung höchstens in der Höhe des um 1 % verminderten Zinsfußes eines von einer österreichischen Bausparkasse gewährten Bausparkassendarlehens zugrunde zu legen;
c) die Grund- und Aufschließungskosten (§ 13 Abs 2 Z 2 WGG) mit Eigenmitteln zu finanzieren, wobei höchstens der Zinssatz gemäß § 14 Abs 1 Z 3 WGG verrechnet werden darf. Das Ausmaß der höchstzulässigen Grund- und Aufschließungskosten ist, bezogen auf den Fixsatz der Förderung, durch Verordnung der Landesregierung festzusetzen, wobei auf die regional unterschiedlichen Grundkostenverhältnisse Bedacht genommen werden kann. Erfolgt die Errichtung der Wohnungen aufgrund eines Baurechtes, ist zur Beurteilung der Einhaltung dieser Höchstgrenze der Bauzins unter Zugrundelegung des Zinssatzes gemäß § 14 Abs 1 Z 3 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes zu kapitalisieren. Der Bauzins darf unter Berücksichtigung einer allfälligen Wertsicherung zum Zeitpunkt der Förderungszusicherung auf Förderungsdauer keine höhere Belastung ergeben, als sich bei einer vergleichsweisen Finanzierung der Grund- und Aufschließungskosten mit Eigenmitteln gemäß den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ergäbe."
22.4. Der Abs 3 entfällt; der bisherige Abs 4 erhält die Absatzbezeichnung "(3)".
23. § 32 Abs 2 lautet ab dem zweiten Satz: "Für die Höhe des Förderungsdarlehens und des Hypothekardarlehens ist ein Fixsatz je Quadratmeter Nutzfläche festzusetzen. Die Höhe der Annuitätenzuschüsse kann laufend verringert werden. Für die Fixsätze können nach Art und Größe der Bauvorhaben unterschiedliche Sätze je Quadratmeter geförderter Nutzfläche festgesetzt werden. Die Fixsätze können erhöht werden für Mehrkosten, die entstehen:
a) durch gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen zur Wahrung des Denkmal- oder des besonderen Altstadt- oder Ortsbildschutzes;
b) aus der Durchführung von Architekturwettbewerben oder Gutachterverfahren im Sinn des § 1 Abs 3 Z 4;
c) durch besondere Maßnahmen oder Ausstattungen für Behinderte oder ältere Menschen;
d) durch besondere Maßnahmen im Interesse des Energiesparens und des Umweltschutzes;
e) durch eine der im § 7 Abs 1 lit b bis d genannten Maßnahmen."
24. Im § 34 Abs 1 wird angefügt: "Keine Wohnbeihilfe wird in den Fällen des § 31 Abs 1 Z 3 und Abs 2 Z 2 lit a sublit bb und dd gewährt."
25. Im § 35 werden folgende Änderungen vorgenommen:
25.1. Im Abs 1 Z 2 wird die Verweisung auf "§ 31 Abs 2 Z 3" durch die Verweisung auf "§ 31 Abs 2 Z 2 lit c" ersetzt.
25.2. Im Abs 1 Z 4 entfällt die lit a und erhalten die lit b und c die Bezeichnungen "a)" und "b)".
25.3. Im Abs 1 Z 4 lit b (neu) wird das Wort "Grundkosten" durch die Wortfolge "Grund- und Aufschließungskosten" ersetzt.
26. § 37 Abs 3 lautet:
"(3) Der Bezieher einer Wohnbeihilfe ist verpflichtet, sämtliche Tatsachen, die die Einstellung der Wohnbeihilfe zur Folge haben können, innerhalb eines Monats nach Bekanntwerden anzuzeigen. Eine Änderung der Wohnbeihilfe kann innerhalb des Zeitraumes ihrer Gewährung bei Überschreitung eines Mindestbetrages erfolgen, der durch Verordnung der Landesregierung festzusetzen ist. Dieser Mindestbetrag gilt auch für die erstmalige Gewährung von Wohnbeihilfe."
27. Im § 39 Abs 3 wird die Verweisung auf "§ 31 Abs 4" durch die Verweisung auf "§ 31 Abs 3" ersetzt.
28. Im § 42 werden folgende Änderungen vorgenommen:
28.1. Im Abs 1 lautet die Z 3:
"3. dem Wohnungsinhaber (Eigentümer, Wohnungseigentümer, Miteigentümer oder Mieter), der die Wohnung selbst benützt, bei Sanierungsmaßnahmen innerhalb dieser Wohnung oder an sonst ausschließlich dieser Wohnung zugeordneten Bauteilen wie Rauch- oder Abgasfängen, Wänden, Decken usw."
28.2. Im Abs 4 Z 1 lautet der zweite Satz: "Handelt es sich um den Anschluß an Fernwärme, genügt ein solcher Zeitraum von fünf Jahren; bei der Errichtung von Anlagen zur Nutzung alternativer Energiequellen oder sonst energiesparender Maßnahmen genügt ein solcher Zeitraum von zehn Jahren."
29. § 43 Abs 1 lautet:
"(1) Für die umfassende Sanierung von Wohnhäusern, die nach Abschluß der Sanierung mindestens vier Wohnungen aufweisen, können Förderungsdarlehen gewährt werden, deren Höhe nach Art und Umfang je Wohnung oder Förderungsmaßnahme festgelegt werden kann. Die Laufzeit des Förderungsdarlehens kann zwischen zehn und 25 Jahren betragen. Die Annuitäten können in bestimmten Zeitabständen angehoben werden."
30. Im § 48 werden folgende Änderungen vorgenommen:
30.1. Im Abs 1 wird angefügt: "Sind die Mieter nahestehende Personen (§ 6 Abs 1 Z 11) des Vermieters, wird keine Wohnbeihilfe gewährt."
30.2. Im Abs 2 lautet der letzte Satz: "Bei Neuvermietung gilt der gemäß § 47 Abs 1 Z 1 bzw der gemäß § 47 Abs 2 vereinbarte Mietzins als maßgeblicher Wohnungsaufwand."
31. Im § 50 wird angefügt: "Ein Ansuchen gilt als eingebracht, wenn es beim Amt der Landesregierung eingelangt ist."
32. § 51 lautet:
(1) Zur Beurteilung, ob ein Förderungswerber begünstigte Person ist, kann das Einkommen nachgewiesen werden durch:
1. Vorlage eines Einkommensteuerbescheides für das letzte veranlagte Kalenderjahr oder die letzten drei veranlagten Kalenderjahre vor Einbringung des Förderungsansuchens;
2. Vorlage einer Arbeitnehmerveranlagung bzw eines Jahreslohnzettels für das vorangegangene Kalenderjahr oder die letzten drei vorangegangenen Kalenderjahre vor Einbringung des Förderungsansuchens;
3. Vorlage der letztgültigen Einheitswertbescheide.
(2) Wenn um die Gewährung von Annuitätenzuschüssen oder Wohnbeihilfe angesucht wird, kann nach Vorliegen eines besonderen Ansuchens und bei Vorliegen berücksichtigungswürdiger Gründe in den Fällen des Abs 1 Z 2 auch vom Haushaltseinkommen der letzten drei Monate bzw von der aktuellen Bestätigung über die Höhe der Transferleistungen ausgegangen werden. Liegen in diesem Haushalt auch Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit gemäß Abs 1 Z 1 vor, ist dieser Teil des Haushaltseinkommens durch Vorlage des Einkommensteuerbescheides für das letzte verlangte Kalenderjahr nachzuweisen.
(3) In allen Fällen der Abs 1 und 2 ist auch eine Erklärung über allfällige sonstige in- oder ausländische Einkünfte abzugeben. Zur Prüfung des Einkommens können weitere Nachweise oder Erklärungen beigebracht oder verlangt werden."
33. Im § 52 werden folgende Änderungen vorgenommen:
33.1. Abs 1 lautet:
"(1) Die Landesregierung ist berechtigt, in Wahrnehmung ihrer Aufgaben nach diesem Gesetz nachstehend angeführte Daten zum Zweck der Feststellung der Förderungswürdigkeit, der Sicherung von Förderungsdarlehen, zur Förderungskontrolle sowie für statistische Zwecke zu ermitteln und automationsunterstützt zu verarbeiten:
1. Name oder Bezeichnung des Förderungswerbers und der im gemeinsamen Haushalt lebenden sonstigen Personen,
2. Geburtsdatum, Beruf und Familienstand des Förderungswerbers, wenn dieser eine natürliche Person ist, und der im gemeinsamen Haushalt lebenden sonstigen Personen,
3. Anschrift,
4. Einkommen,
5. Wohnungsmerkmale,
6. Wohnungsaufwand,
7. Betriebskostendaten."
33.2. Im Abs 2 wird die Verweisung "in Z 4 bis 6" durch die Verweisung "in Z 4 bis 7" ersetzt.
34. Im § 53 werden folgende Änderungen vorgenommen:
34.1. Im Abs 1 wird nach dem ersten Satz eingefügt: "Die Landesregierung kann zum Nachweis der Einhaltung der Förderungsbedingungen die Vorlage zusätzlicher Unterlagen verlangen."
34.2. Nach Abs 3 wird angefügt:
"(4) Legt ein Förderungswerber Unterlagen, die zur Erledigung des Ansuchens benötigt werden, trotz Aufforderung nicht innerhalb der gesetzten Frist vor, so gilt das Ansuchen als zurückgezogen. Für die fristgerechte Vorlage der Unterlagen ist das Einlangen beim Amt der Landesregierung maßgeblich."
35. Im § 56 werden folgende Änderungen vorgenommen:
35.1. Im Abs 1 lautet der zweite Satz: "Dies gilt nicht für
1. Bauvorhaben gemeinnütziger Bauvereinigungen, für die um Förderung nach dem 8. Abschnitt dieses Gesetzes (Förderung der Errichtung von Mietwohnungen) angesucht wird;
2. die Errichtung des Kellers von Einzel-, Doppel-, Bauern- oder Austraghäusern."
35.2. Abs 3 lautet:
"(3) Bei der Errichtung von Einzel-, Doppel-, Bauern- oder Austraghäusern kann von der Voraussetzung des Abs 1 abgesehen werden, wenn das Bauvorhaben nicht vom Förderungswerber selbst begonnen worden ist. Von einer solchen Entscheidung ist dem Wohnbauförderungsbeirat zu berichten. Die Gewährung einer Förderung nach Fertigstellung des Rohbaus ist jedoch keinesfalls möglich."
36. Im § 57 wird nach der Wortfolge "in ein bestehendes Gebäude" die Wortfolge ", bei der Errichtung von Wohnheimen" eingefügt.
37. § 64 erhält die Bezeichnung "§ 63".
38. Im § 63 (neu) wird angefügt:
"(10) Die §§ 1 Abs 2, 6 Abs 1 und 2, 7 Abs 1, 8, 9 Abs 1 und 2, 10 Abs 5, 11 Abs 1 und 2, 13 Abs 1 und 4, 15 Abs 4, 17 Abs 3, 18, 19 Abs 4, 20, 24 Abs 3, 26, 26a, 26b, 27 Abs 2, 28, 29 Abs 3, 30 Abs 1, 2 und 6, 31, 32 Abs 2, 34 Abs 1, 35 Abs 1, 37 Abs 3, 39 Abs 3, 42 Abs 1 und 4, 43 Abs 1, 48 Abs 1 und 2, 50, 51, 52 Abs 1 und 2, 53 Abs 1 und 4, 56 Abs 1 und 3 und 57 in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr .../1997 treten, soweit im folgenden nicht anderes bestimmt wird, mit ................. in Kraft.
(11) Auf Förderungsansuchen, für die die Förderung bis zum Inkrafttreten des Gesetzes LGBl Nr .../1997 zugesichert worden ist oder wird, sind die §§ 15 Abs 4, 20 Abs 5, ausgenommen die letzten beiden Sätze, und 24 Abs 3 in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden. Auf Mietverhältnisse, bei denen der geförderte Mieter vor diesem Zeitpunkt als begünstigte Person bekanntgegeben worden ist, ist die Bestimmung des § 48 Abs 2 in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.
(12) Auf Förderungsansuchen, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes LGBl Nr .../1997 eingebracht werden und bei denen bis zu diesem Zeitpunkt alle Voraussetzungen für die Zusicherung der Förderung vorliegen, sind die §§ 9 Abs 2 und 19 Abs 4 Z 7 in der bis dahin geltenden Fassung weiterhin anzuwenden.
(13) Auf Förderungsansuchen, die binnen Jahresfrist ab Inkrafttreten des Gesetzes LGBl Nr .../1997 eingebracht werden und bei denen bis zu diesem Zeitpunkt alle Voraussetzungen für die Zusicherung der Förderung vorliegen, sind die §§ 6 Abs 1 Z 5, 19 Abs 4 Z 2 und 27 Abs 2 in der bis dahin geltenden Fassung weiterhin anzuwenden, wenn das Ansuchen um Baubewilligung bzw die Bauanzeige für das Bauvorhaben binnen sechs Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes LGBl Nr .../1997 bei der Baubehörde eingebracht worden ist oder wird."
Die Vorgabe des Fünf-Jahres-Wohnbauprogrammes 1993 - 1997 ist - was die Gesamtzahl der Wohnungen anlangt - bereits zum Jahresende 1996 erreicht worden. Ursächlich hiefür ist vor allem die weit über den Erwartungen liegende Zahl von Förderungen des Erwerbes neu errichteter Wohnungen, die erheblich über den Vorgaben des Fünf-Jahres-Wohnbauprogrammes liegt. (Bei den geförderten Mietwohnungen in der Stadt Salzburg ist demgegenüber mit Ende 1996 ein Erfüllungsgrad von erst rund 70 % festzustellen.) Für die Wohnbauförderung bedeutet diese Entwicklung, daß in den kommenden Jahren mit erheblichen finanziellen Verpflichtungen gerechnet werden muß, da laufend vertragsgemäß Annuitätenzuschüsse und auch Wohnbeihilfen zu gewähren sind.
Die durch das Strukturanpassungsgesetz 1996, BGBl Nr 201, erfolgte Regelung der Neuaufteilung der Wohnbauförderungs-Zweckzuschüsse des Bundes an die Länder bewirkt, daß für die Wohnbauförderung über die zweckgebundenen Mittel hinausgehende Zuweisungen nur mehr eingeschränkt zur Verfügung stehen. Um die Förderung des Wohnbaues auch in Zukunft auf bedarfsgerechtem Niveau zu ermöglichen, müssen restriktive Maßnahmen gesetzt werden. Vor allem durch eine möglichst bedarfsorientierte Festlegung der Zugangskriterien soll in diesem Zusammenhang erreicht werden, daß die Wohnbauförderung auch in Zukunft für einen breiten Bevölkerungskreis bei möglichst konstanten Bedingungen aufrecht erhalten werden kann. Weiters soll bei der näheren Ausgestaltung der Darlehen und Annuitätenzuschüsse der Landesregierung als Verordnungsgeberin ein größerer Spielraum eingeräumt werden, um rechtzeitige Anpassungen an die sich rasch ändernden Verhältnisse und die jeweilige Budgetlage zu ermöglichen.
Durch die für die Novelle vorgeschlagenen Änderungen sollen außerdem auch Vereinfachungen für die Verwaltung erreicht werden. Umgesetzt werden schließlich auch Ergebnisse der aufgrund eines Beschlusses des Salzburger Landtages eingesetzten Arbeitsgruppe "Kostengünstiger Wohnbau in Salzburg".
Der vorliegende Vorschlag einer Wohnbauförderungsgesetz-Novelle 1997 basiert auf Vorschlägen der mit der Besorgung der Wohnbauförderung betrauten Abteilung des Amtes der Landesregierung. Die Empfehlung des Wohnbauförderungsbeirates im Sinn des § 58 S.WFG 1990 ist gegeben.
Zusammengefaßt wird auf folgende wesentliche Änderungen hingewiesen:
- Häuser in der Gruppe: Wegfall des Erfordernisses des Aneinanderbauens; Grundstücksbedarf pro Gebäude und nicht mehr pro Wohnung (Z 3.1);
- wachsende Familie: Gleichstellung von Frau und Mann hinsichtlich des Höchstalters (Z 3.2);
- Anpassung der Bestimmungen über die Einkommensberechnung aufgrund von Änderungen des Einkommensteuergesetzes 1988; Schließung von Regelungslücken; Vereinfachungen für den Vollzug (Z 5);
- bedarfsorientierte Festlegung von Kriterien für den Zugang zur Förderung (Z 6.1);
- begünstigte Personen: Einschränkung der Ausnahmen von den Voraussetzungen (Z 6.2);
- Einführung des Erfordernisses, daß die Einkommensverhältnisse des Förderungswerbers die Finanzierung des Erwerbes der Wohnung voraussichtlich erlauben (Z 8.2);
- Möglichkeit der Verzinsung des Förderungsdarlehens (Z 9.1);
- verbesserte Bedingungen bei der vorzeitigen Rückzahlung von Förderungsdarlehen; Erstreckung auf die Annuitätenzuschüsse (Z 9.2 und 11);
- engere Begrenzung des Grundstücksbedarfes bei der Kaufförderung (Z 13.1.);
- zusätzliche Fristen für den Zugang zur Kaufförderung (Z 13.2 - § 19 Abs 4 Z 5 und 6);
- Klarstellungen und Anpassung an das Gemeinschaftsrecht bei der Käufersicherstellung (Z 13.2 - § 19 Abs 4 Z 7);
- Gewährung von Direktdarlehen und/oder Annuitätenzuschüssen bei der Kaufförderung, der Förderung der Sanierung und Errichtung von Bauernhäusern und der Förderung der Errichtung von Wohnungen im Wohnungseigentum oder im Baurechtswohnungseigentum und in Häusern in der Gruppe (Z 14, 16 und 19);
- Einführung eines mindestens zumutbaren Betrages bei der subjektbezogenen Rückzahlung von Förderungen im Eigentum (Z 14 - § 20 Abs 5);
- Öffnung des Prozentsatzes vom Haushaltseinkommen im § 20 Abs 5 (Z 14);
- Verpflichtung zur Rückzahlung der Annuitätenzuschüsse in voller Höhe bei der Errichtung von Doppel- und Einzelhäusern (Z 15);
- Ermöglichung der Förderung von Austragwohnungen in Bauernhäusern (Z 17);
- Möglichkeit der Gewährung von nichtrückzahlbaren Annuitätenzuschüssen oder nichtrückzahlbaren Einmalzuschüssen beim Erwerb von bestehenden Wohnungen (Z 21.1);
- Schaffung von "Übergangswohnungen" für einkommensschwache Mieter (Z 22.2);
- Errichtung von geförderten Mietwohnungen: Einführung eines Fixsatzes der Förderung anstelle der angemessenen, nicht zu überschreitenden Gesamtbaukosten; Entfall des Baubeginnverbotes für gemeinnützige Bauvereinigungen; Finanzierung der den Förderungs-Fixsatz überschreitenden Grund-, Aufschließungs- und Baukosten aus Eigenmitteln; eingeschränkte Erhöhung des Förderungs-Fixsatzes (Z 22.3, 23 und 35.1);
- keine Wohnbeihilfe für nahestehende Personen eines Vermieters einer sanierte Wohnung (Z 30.1);
- Förderung einer umfassenden Sanierung nur noch in Wohnhäusern mit mindestens vier Wohnungen (Z 29);
- Datenermittlung auch zum Zwecke der Förderungskontrolle (Z 33);
- restriktive Ausnahmeregelung vom Baubeginnverbot des § 56 bei der Errichtung von Einzel-, Doppel-, Bauern- oder Austraghäusern (Z 35.2).
2. Kompetenzrechtliche Grundlage:
Förderung des Wohnbaues und der Wohnhaussanierung (Art 15 Abs 1 iVm Art 11 Abs 1 Z 3 B-VG).
3. Übereinstimmung mit EU-Recht:
Der vorliegende Gesetzentwurf steht nicht im Widerspruch zu gemeinschaftsrechtlichen Bestimmungen.
4. Kosten:
4.1. Personalkosten:
Die im S.WFG 1990 festgelegte Form der subjektbezogenen Rückzahlung von Förderungen bedeutet zum einen ein hohes Maß an sozialer Treffsicherheit, verursacht für die Verwaltung jedoch andererseits pro Förderungsfall einen hohen, meist Jahrzehnte währenden Bearbeitungsaufwand. Ein Teil der im Gesetzentwurf vorgesehenen Änderungen dient dazu, den Personalmehrbedarf aufgrund der jährlich neu hinzukommenden Förderungsfälle abzufedern bzw durch Umschichtungen abzudecken. Der in der Übergangsphase zu erwartende erhöhte Beratungs- und Vollziehungsaufwand soll notfalls durch angeordnete Überstunden bewältigt werden.
4.2. Sachaufwand:
Da die konkrete Umsetzung der meisten Änderungsvorschläge durch Verordnung erfolgt, können erst im Zug der Novellierung der Wohnbauförderungs-Durchführungsverordnung nähere Aussagen über die Auswirkungen auf die Entwicklung der Sachkosten getroffen werden.
5. Ergebnisse des Begutachtungsvorhabens:
Eine generell kritische Position zum Gesetzentwurf wurde im Begutachtungsverfahren von der Kammer für Arbeiter und Angestellte für Salzburg eingenommen. Unter Hinweis auf die schon früher abgegebenen Stellungnahmen bemängelte die Arbeiterkammer, daß der gesamte Entwurf weitblickende Zielsetzungen, die auf den Erfahrungen aus den letzten Jahren und aus der derzeitigen Situation aufbauen, vermissen lasse. Dieser setze nur solche Vorschläge um, die raschestmöglich finanzielle Einsparungen bringen, ohne auf die qualitativen und nachhaltigen Effekte auf die Nutzer von Wohnungen Rücksicht zu nehmen. Durch die derzeitige Wohnbauförderungspolitik des Landes werde die für Transferleistungen unabdingbare Umverteilungswirkung von oben nach unten nicht erreicht, sie vertraue nach wie vor zu sehr auf die Wirkungen des "freien Wohnungsmarktes" und weise keine innovativen Wirkungen hinsichtlich des zukünftigen Wohnbedarfes bzw der Erprobung neuer, besser an die Wandlung von Wohnbedürfnissen nach dem Lebenszyklus anpaßbarer Nutzungsformen auf. Nach Ansicht der Arbeiterkammer würde die gegenwärtige Marktsituation den optimalen Spielraum dafür bieten, die bisherigen Formen der Wohnbauförderung grundsätzlich zu überdenken und einer zukunftsorientierten Neuordnung zuzuführen. Unter Berücksichtigung der Intention, daß der Landesregierung als Verordnungsgeberin ein größerer Handlungsspielraum eingeräumt werden soll, wies die Arbeiterkammer auf die Notwendigkeit hin, die Zielsetzung des Gesetzes selbst klarer und mit der bisher fehlenden Tiefenschärfe für den Einsatz sozialer Tansfers auszugestalten. Das Ziel des Gesetzes sei so zu definieren, daß den einkommensschwächeren Teilen der Bevölkerung des Landes durch eine an der individuellen Bedürftigkeit orientierten gestaffelten finanziellen Hilfe die Beschaffung von qualitativ gutem Wohnraum ermöglicht werde. Dadurch würde der Gesetz- und Verordnungsgeber angehalten werden, die Maßnahmen auf ihre soziale Effektivität hin auszurichten. Darüberhinaus übte die Arbeiterkammer an einer Reihe von Einzelbestimmungen des Gesetzentwurfes heftige Kritik.
Die Wirtschaftskammer Salzburg erhob gegen den Gesetzentwurf keine Einwendungen und sprach sich im Interesse der Bauträger ausdrücklich für lange Übergangsfristen aus.
Die Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Oberösterreich und Salzburg bezog sich auf ihre Petition an den Landtag zur Hebung der Qualität des geförderten Wohnbaues. Der Gesetzentwurf beinhalte keine Maßnahmen, die die Vergabe der Mittel über quantifizierbare qualitative Parameter regeln. Derartige Maßnahmen könnten einen Leistungswettbewerb auslösen, der zwar nicht mehr Wohnungen, aber Wohnungen mit höherer Qualität erbrächte. Besonders negativ sei in diesem Zusammenhang die Verringerung der förderbaren Nutzfläche zu sehen. Dieses Vorhaben wird im Gesetzesvorschlag aber nicht mehr weiterverfolgt.
Die Notariatskammer für Salzburg und die Salzburger Rechtsanwaltskammer sprachen sich in ihren Stellungnahmen dafür aus, die zugunsten der Käufer vorgesehene Sicherstellungsbestimmung klarer zu fassen und die im Bauträgervertragsgesetz vorgesehenen Sicherheiten besser zu berücksichtigen. Die Rechtsan-waltskammer und die Landesgruppe Salzburg des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen - Revisionsverband, vertraten in diesem Zusammenhang die Auffassung, daß die Sicherheiten des Bauträgervertragsgesetzes eigentlich ausreichend sein müßten. Die Gesetzesvorlage enthält hiezu einen vom Entwurf abweichenden, verbesserten Vorschlag.
Die Landesgruppe Salzburg des Österreichischen Städtebundes wies darauf hin, daß eine restriktive Zielsetzung im Bereich der Eigentumsbildung indirekt Einfluß auf eine Verfügbarkeit von geförderten Mietwohnungen für sozial Schwache habe. Die vorgesehenen Maßnahmen würden zu einem verstärkten Druck auf den Mietwohnungsmarkt führen. Angesichts der fehlenden Finanzmittel sei angezeigt, bereits im Gesetz eine Reihung nach objektiven Gesichtspunkten verpflichtend vorzuschreiben. Bei einer Bevorzugung kostengünstigen Bauens könnte dies zu mehr Förderungen mit weniger Mitteln führen. Zu bedenken sei auch, daß für jene Bauträger, die unter dem Regime eines Raumordnungsvertrages stehen, bei der Mittelzuteilung für die Objekt- bzw Subjektförderung eine gesonderte Behandlung notwendig ist. Widrigenfalls sei die Einhaltung einer Reihe von bereits geschlossenen Raumordnungsverträgen in Frage gestellt. Der Städtebund merkte schließlich noch an, daß es aus Sicht der Gemeinden sehr zweckmäßig wäre, wenn 50 % der geförderten Mietwohnungen von der jeweiligen Gemeinde vergeben werden könnten.
Der Salzburger Gemeindeverband bezog sich in seiner Stellungnahme ua auf die Problematik der Gemeinden mit drohender Abwanderung. Es sei unbestreitbar, daß in den weniger dicht besiedelten Regionen verdichtete Bauweisen auf geringere Akzeptanz in der Bevölkerung stoßen, als dies im Ballungsraum oder in anderen städtisch geprägten Regionen der Fall ist. So wünschenswert eine weitere Verdichtung im Wohnbau auch sei, so müßten dennoch im Hinblick auf die unterschiedlichen regionalen Gegebenheiten und die mögliche Gegensteuerung zu Abwanderungstendenzen eine entsprechende Differenzierung auch zugunsten der Errichtung von weniger verdichteten Bebauungsformen und Einzelwohnhäusern unter bestimmten Umständen erfolgen. Abgelehnt werde eine zusätzliche Belastung der Gemeinden als Kostenträger der Sozialhilfe, wenn die Einführung der Mindestzumutbarkeit (§ 20 Abs 5) oder sonstige Maßnahmen zu einem Mehraufwand in diesem Bereich führen sollte. Der Gemeindeverband wandte sich auch gegen eine Einschränkung der förderbaren Nutzfläche.
Die Kammer für Land- und Forstwirtschaft in Salzburg stellte fest, daß aufgrund der im Gesetzentwurf vorgesehenen Ermächtigungen der Landesregierung, wichtige Angelegenheiten der Wohnbauförderung im Verordnungsweg zu regeln, es sehr stark von den jeweils zu erlassenden Verordnungen abhänge, inwieweit die Novelle den Bedürfnissen der Förderungswerber gerecht werde. Übereinstimmend mit der Abteilung 4 des Amtes der Landesregierung sprach sich die Landwirtschaftskammer für Verbesserungen bzw Erweiterungen im Bereich der Förderung von Bauernhäusern bzw Austragwohnungen aus. Diese Anregungen wurden im Gesetzesvorschlag teilweise aufgegriffen.
Die Salzburger Landarbeiterkammer lehnte in ihrer Stellungnahme alle jene Bestimmungen des Gesetzentwurfes ab, die den Wohnbau außerhalb der Ballungsgebiete, insbesondere außerhalb der Stadt Salzburg, benachteiligen. Die Salzburger Landarbeiterkammer kritisierte in diesem Zusammenhang vor allem eine Herabsetzung der förderbaren Nutzfläche und wies darauf hin, daß gerade die auf dem Land häufig kinderreichen Familien einen erhöhten Platzbedarf hätten.
Das Bundesministerium für wirtschaftliche Angelegenheiten äußerte in seiner Stellungnahme gegen die Zusammenzählung der Einkommen von Ehegatten ohne gemeinsamen Haushalt im Licht des aus Art 7 Abs 1 B-VG erfließenden Sachlichkeitsgebotes Bedenken. Datenschutzrechtliche Bedenken zu § 52 wurden dahin aufgegriffen, daß anstelle der Datenart "familienrechtliche Merkmale des Förderungswerbers" im Gesetzesvorschlag die Datenart "Familienstand" gewählt wurde.
Die Landesgruppe Salzburg des Österreichischen Verbandes gemeinnütziger Bauvereinigungen - Revisionsverband begehrte zu einer Reihe von Detailbestimmungen Klarstellungen bzw Änderungen. So bezeichnete er die Streichung der Ausnahmeregelung vom zweijährigen Wohnsitzerfordernis im Land Salzburg als verfehlt. Dies stehe in einem Widerspruch zur aktuellen Forderung nach mehr Flexibilität der Arbeitnehmer hinsichtlich des Arbeits- und des Wohnortes. Auch die Arbeiterkammer und der Gemeindeverband argumentierten in dieselbe Richtung. Der Revisionsverband nahm seine Stellungnahme überdies zum Anlaß, Ergänzungen der gesetzlichen Regelungen in anderen für ihn wesentlichen Punkten anzuregen.
Die mit den Angelegenheiten des Sozial- und Wohlfahrtswesens betraute Abteilung des Amtes Landesregierung begrüßte die durch die Novelle eröffnete Möglichkeit der Schaffung von sogenannten "Wohnungsloseneinrichtungen", da gerade in diesem Bereich große Schwierigkeiten bestünden, Wohnraum für das Klientel von Sozialberatungs- und ähnlichen Einrichtungen zu finden. Die Finanzabteilung des Amtes der Landesregierung merkte hiezu allerdings kritisch an, daß damit eigentlich bisher der Sozialhilfe zuzuordnende Agenden mit Mitteln der Wohnbauförderung abgedeckt würden.
Die Finanzabteilung des Amtes der Landesregierung wies in ihrer Stellungnahme darauf hin, daß ohne Änderung der geltenden Wohnbauförderungsregelungen die vorhandenen Rücklagemittel voraussichtlich spätestens im Lauf des Jahres 1998 zur Gänze verbraucht wären und danach jährliche Finanzierungslücken zwischen 278 Mio S und 600 Mio S entstehen würden. Aufgrund dieser Gefahr seien dringend Maßnahmen geboten, die geeignet sind, einem solchen Szenario möglichst rasch und ausreichend entgegenzuwirken bzw zu gewährleisten, daß die künftigen Ausgaben auf Dauer im Rahmen der bestehenden Mittel gehalten werden. Unter diesem Gesichtspunkt wurden alle Maßnahmen, die zu Einsparungen bzw zu einer Verwaltungsvereinfachung führen sollen, ausdrücklich begrüßt und zum Teil mit weiteren Einsparungsvorschlägen ergänzt. Zu einer allfällig geplanten Verringerung der Ausgaben für Direktdarlehen merkte die Finanzabteilung kritisch an, daß mittel- bis längerfristig eine spiegelbildliche Erhöhung der für die Annuitätenzuschüsse erforderlichen Mittel wegen der damit verbundenen Belastung künftiger Haushaltsjahre und der Maastricht-Relevanz solcher Ausgaben negativ zu beurteilen sei, zumal die Gewährung von Direktdarlehen, denen Rückflüsse gegenüberstehen, nicht defiziterhöhend im Sinn der Konvergenzkriterien wirke. Durch entsprechende Maßnahmen, wie etwa die Verzinsung der Förderungsdarlehen oder die Senkung der Förderungssätze müsse hier einer langfristigen Belastung der Landesfinanzen entgegengesteuert werden. Im Hinblick auf drohende Finanzierungslücken sei es auch angezeigt, möglichst umgehend mit dem Inkrafttreten des Gesetzes die Wohnbauförderungs-Durchführungsverordnung zu adaptieren. Zu vermeiden seien in diesem Zusammenhang auch allzu lange Übergangsfristen.
Einige im Begutachtungsverfahren gemachte Einwände und Anregungen zu einzelnen Bestimmungen des Entwurfes konnten im Gesetzesvorschlag berücksichtigt werden. Insbesondere ist hiezu auf folgende Bestimmungen hinzuweisen:
- kein Wegfall der Einkommensgrenzen bei geförderten Mietwohnungen für Dienstnehmer (§ 9 Abs 1);
- Möglichkeit der Weiternutzung eines bisherigen Bauernhauses als Austraghaus (§ 9 Abs 2);
- keine Verringerung der förderbaren Nutzflächen (§ 10 Abs 1);
- verbesserte Fassung der Bestimmungen über die Käufersicherstellung (§ 19 Abs 4 Z 7);
- Möglichkeit der Förderung einer Austragwohnung im Bauernhaus (§§ 26a und 26b);
- Präzisierung der förderbaren Mehrkosten beim geförderten Mietwohnbau (§ 32 Abs 2).
Der Gesetzesvorschlag berücksichtigt schließlich auch Änderungen bzw Ergänzungen oder Klarstellungen, die von der mit den Angelegenheiten der Wohnbauförderung betrauten Abteilung des Amtes der Landesregierung noch im Rahmen des Begutachtungsverfahrens vorgeschlagen wurden. Hingewiesen sei hier vor allem auf die Bagatellregelungen bei der Berechnung von Annuitätenzuschüssen bzw Wohnbeihilfe (§ 20 Abs 5 vorletzter und letzter Satz, § 37 Abs 3 vorletzter und letzter Satz) sowie auf eine differenziertere Ausgestaltung der Übergangsbestimmung des § 63 Abs 11 bis 13. Nicht weiterverfolgt wurde die im Gesetzentwurf vorgesehene Abänderung des § 58 Abs 2, da die geplante Regelung bei genauerer Betrachtung zu keiner spürbaren Verfahrenserleichterung geführt hätte.
6. Erläuterungen zu den einzelnen Bestimmungen:
Zu Z 1:
Hier werden notwendige Ergänzungen und Korrekturen im Inhaltsverzeichnis - zum Teil bedingt durch frühere Novellen - vorgenommen.
Zu Z 2:
Durch die Ergänzung wird klargestellt, daß Förderungen lediglich nach Maßgabe der im jeweiligen Landesvoranschlag vorgesehenen Mittel - unter Berücksichtigung der Verpflichtungen, die für die Folgejahre aus bereits zugesicherten Förderungen resultieren - möglich sind.
Zu Z 3.1 und 37:
Die Neufassung dieser Bestimmung ist notwendig, da es in der Vergangenheit wiederholt zu Auslegungs- und Abgrenzungsproblemen gekommen ist. Durch die Förderung von Häusern in der Gruppe soll vorrangig eine sparsame Verwendung von Grund und Boden erreicht werden. Diesem Erfordernis soll dadurch besser entsprochen werden, daß die derzeit je Wohnung zulässigen Grund- und Aufschließungsflächen nur mehr pro Gebäude zugelassen werden. Die Limitierung dieser Flächen erfolgt differenziert nach Förderungsart (Förderung des Erwerbes von neu errichteten Wohnungen; Förderung der Errichtung von Wohnungen in Häusern in der Gruppe) im 3. und 6. Abschnitt (siehe zu Z 13.1 und 18). Im Gegenzug wird vom Erfordernis des Aneinanderbauens abgesehen, womit auch viele derzeit zu klärende Einzelfragen über dieses Kriterium entfallen. Eine höhere Akzeptanz für diese Form der im Vergleich zum Einzel- oder Doppelhaus dichteren Bebauung wird aufgrund der vergleichsweise attraktiven Förderungsbedingungen erwartet.
Durch eine Übergangsbestimmung soll vermieden werden, daß bei bereits laufenden Bauvorhaben Umplanungen notwendig werden (§ 63 Abs 13).
Zu Z 3.2:
Die Änderung beseitigt eine Ungleichbehandlung von Frau und Mann: Das Alterslimit von 35 Lebensjahren gilt nun uneingeschränkt.
Zu Z 3.3:
Durch diese Anfügung sollen vermehrt auftretende Umgehungshandlungen ausgeschlossen werden.
Zu Z 3.4:
Die im § 6 Abs 2 unter lit c, d, e, f, g, h, j, m und n zitierten Bundesgesetze wurden seit der Beschlußfassung der Wohnbauförderungsgesetz-Novelle 1995 geändert. Diese Änderungen sollen auch bei Anwendung des Wohnbauförderungsgesetzes gelten. Neu in den Katalog aufzunehmen ist das Bauträgervertragsgesetz, auf das im § 19 Abs 4 Z 7 Bezug genommen wird.
Zu Z 4:
Die Neufassung dieser Begriffsbestimmung orientiert sich an der (novellierten) Bestimmung des § 2 der Garagenordnung.
Zu Z 5:
Die Neufassung dieser Bestimmung berücksichtigt durch das Strukturanpassungsgesetz 1996 erfolgte Änderungen des Einkommensteuergesetzes 1988, dient der Schließung von Regelungslücken und schafft Vereinfachungen für den Vollzug.
Bei den Einkünften aus nichtselbständiger Tätigkeit (Abs 1 Z 1) wird nunmehr unterschieden, ob sie veranlagt werden oder nicht. Bei den sonstigen Einkunftsarten (Abs 1 Z 2) wird der Sanierungsgewinn als Hinzurechnungsbetrag neu aufgenommen. Dadurch wird ein Regelungsdefizit beseitigt. Durch die Einfügung des Zusatzes, wonach Negativeinkünfte nicht einkommensmindernd berücksichtigt werden, wird einer Praxis der Finanzämter entsprochen. Ausdrücklich klargestellt wird auch die bereits geübte Praxis, daß Verlustvorträge das Einkommen nicht vermindern.
Die Aufnahme der Land- und Forstwirte (Abs 1 Z 3) schließt eine Regelungslücke, wobei aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung ein einheitlicher Satz Anwendung finden soll.
Im Abs 2 werden in Ergänzung bzw teilweise abweichend zu den Regelungen des bisherigen Abs 1 eine Reihe von Einkünften demonstrativ aufgelistet, die jedenfalls nicht als Einkommen im Sinn des S.WFG 1990 gelten. Zum einen werden aus Gründen der Klarstellung Einkünfte aufgelistet, die schon aufgrund des bisherigen § 8 nicht als Einkommen zu berechnen waren. Zum anderen sollen in Zukunft aber auch Einkünfte der Berechnung entzogen werden, die nach der bisherigen Rechtslage als Einkommen galten. Zu nennen sind hier im einzelnen Einkünfte aus einer Ferialbeschäftigung, Abfertigungszahlungen und Leistungen aus der Sozialhilfe. Die Heranziehung von (leicht zu verheimlichenden) Einkünften aus einer Ferialarbeit hat sich in der Vollzugspraxis als nicht zielführend erwiesen. Die Erfassung von Abfertigungszahlungen ist aufgrund der möglichen Berufung auf die Berechnung anhand des aktuellen Einkommens (siehe § 51) nahezu undurchführbar. Durch die Nichtheranziehung von Sozialhilfeleistungen soll das bisher beobachtete "Ping-Pong-Spiel" zwischen Sozialhilfe- und Wohnbeihilfebezug verhindert werden. In Zukunft sollen zuerst stets die Wohnbeihilfe bzw die Annuitätenzuschüsse berechnet werden. Erst anschließend soll mit der Mitteilung über den Bezug aus der Wohnbauförderung um Sozialhilfe angesucht werden können. Die dadurch aus dem vermehrten Anfall von Wohnbeihilfe resultierenden Kostenfolgen (Mehrbelastung für das Land; geringere Belastung für die Gemeinden) werden von der mit der Besorgung der Wohnbauförderung betrauten Abteilung des Amtes der Landesregierung noch erhoben.
Klarstellend wird noch darauf hingewiesen, daß im Rahmen des Behinderteneinstellungsgesetzes bzw des Bundesbehindertengesetzes bereitgestellte Zuschüsse aus Mitteln des Ausgleichstaxfonds bzw des Nationalfonds für behinderungsbedingte Aufwendungen nicht als Einkommen im Sinn des S.WFG 1990 gelten.
Zu Z 6.1:
Bisher wurde nur bei abermaligen Förderungen geprüft, ob der Förderungswerber einen konkreten Bedarf an der geförderten Wohnung hat. Künftig soll dem Bedarf in jedem Förderungsfall nachgegangen werden. Die aufgelisteten Fälle für das Vorliegen eines Bedarfes sind nur beispielsweise angeführt, sodaß auch noch weitere berücksichtigungswürdige Gründe in Frage kommen.
Unter einer Mietwohnung (lit a) kann auch eine dem Wohnen in Miete vergleichbare Wohnform verstanden werden, wie zB das Wohnen im Elternhaus. Kein Bedarf an einer geförderten Wohnung wird in der Regel freilich dann anzunehmen sein, wenn der Mieter zuvor die Rechte an einer ausreichend großen Wohnung im Eigentum aufgegeben hat.
Bei einer Änderung der Familienverhältnisse (lit b) kann es sich zunächst sowohl um eine Vergrößerung als auch um eine Verkleinerung der Personenanzahl handeln. Dieses Kriterium ist aber zB auch dann erfüllt, wenn die Wohnung zu klein wird, weil etwa zwei Kinder für ein einziges Zimmer zu groß geworden sind. Bei wachsenden Familien, die noch nicht ausreichend wohnversorgt sind, ist der Bedarf für eine 90 m²-Wohnung immer zu vermuten.
Von einem beruflich bedingten Ortswechsel (lit c) kann dann nicht gesprochen werden, wenn dies aus Anlaß der Pensionierung geschieht oder wenn mit der Ortsveränderung im Hinblick auf die Berufssituation keine wesentliche Ersparung an Zeit und Kosten verbunden ist.
Die Berücksichtigung wesentlich geänderter finanzieller Verhältnisse (lit d) soll vor allem Personen, die sich ihre bisherige Wohnung im Eigentum nicht mehr leisten können (zB wegen Pensionierung oder weil das Einkommen eines Ehegatten weggefallen ist), den Zugang zur Förderung des Erwerbes einer entsprechenden kleineren Wohnung offenhalten oder zB den Umstieg in eine geförderte Mietwohnung ermöglichen.
Zu 6.2 und 38:
Derzeit kann von der Voraussetzung des mindestens zweijährigen Hauptwohnsitzes (§ 9 Abs 1 Z 2) im Land Salzburg aus wich-tigen Gründen abgesehen werden. Diese Ausnahmebestimmung soll entfallen. Dadurch wird zum einen eine Verwaltungsvereinfachung erzielt, da über Ausnahmefälle nicht mehr diskutiert und entschieden werden muß. Zum anderen wird damit die besondere Situation des Landes Salzburg als Zuzugsregion und als Gebiet mit hohem Wohnwert und attraktiven Wohnbauförderungen besser berücksichtigt. Anzumerken ist auch, daß andere Bundesländer - trotz zum Teil längerer Fristen - keine der Salzburger Vorschrift vergleichbare Ausnahmebestimmung kennen.
Von der Verpflichtung zur Aufgabe der Rechte an der bisherigen Wohnung (§ 9 Abs 1 Z 4) kann nach der geltenden Rechtslage ua dann abgesehen werden, wenn die Wohnung von Verwandten in gerader Linie zur Befriedigung ihres Wohnbedürfnisses regelmäßig verwendet oder in absehbarer, fünf Jahre nicht übersteigender Zeit benötigt werden wird. Diese Regelung, die in der Vergangenheit kaum in Anspruch genommen wurde und in den wenigen Anwendungsfällen große Vollziehungsprobleme verursacht hat, soll ebenfalls entfallen. Bisher konnte von der Voraussetzung der Aufgabe der Rechte an der bisherigen Wohnung auch dann abgesehen werden, wenn an dieser Wohnung kein Wohnungseigentum besteht (§ 9 Abs 2 lit b). Diese Ausnahmemöglichkeit soll dahin geändert bestehen bleiben, daß der Förderungswerber Miteigentümer der Wohnung ist und dieses Miteigentum aus nachvollziehbaren Gründen nicht aufgeben kann. Ein im Gefolge des Begutachtungsverfahrens neu hinzugekommener Ausnahmetatbestand berücksichtigt jene Fälle, in denen ein altes Bauernhaus als Austraghaus weitergenutzt werden soll. Derartige Objekte könnten aus raumordnungs- und grundverkehrsrechtlichen Gründen nicht verkauft werden und müßten ohne entsprechende Nachsichtsregelung praktisch abgebrochen werden, um für den Bauernhausneubau eine Förderung zu erlangen. Dies würde jedoch dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung wertvoller, alter bäuerlicher Bausubstanz in vielen Fällen widersprechen.
Auch die Möglichkeit des Absehens vom Erfordernis der Volljährigkeit (§ 9 Abs 1 Z 1) bleibt aufrecht.
Eine Übergangsbestimmung (§ 63 Abs 12) soll ein Eingreifen in bereits angebahnte Vertragsverhältnisse hintanhalten.
Zu Z 7:
Die Änderung dient der Klarstellung. Die förderbare Nutzfläche erhöht sich bei behinderten Personen je nach Art der Behinderung um bis zu 20 m².
Zu Z 8.1 und 8.2:
Der Zugang zu Eigentum soll nur dann gefördert werden, wenn der Förderungswerber voraussichtlich in der Lage ist, die Finanzierung auch tatsächlich zu bewerkstelligen. Wenn demgegenüber aufgrund der Einkommensverhältnisse des Förderungswerbers zu erwarten ist, daß die finanziellen Verpflichtungen aus der Finanzierung und dem Betrieb der Wohnung dessen Lebensunterhalt gefährden, soll eine Förderungszusicherung nicht erfolgen. Als Richtschnur können die im Exekutionsverfahren als Existenzminimum geltenden Sätze herangezogen werden, die derzeit monatlich 7.890 S zuzüglich 1.460 S für jede weitere Person, die mit dem Förderungswerber im gemeinsamen Haushalt lebt, betragen. Diese Beträge sollen dem Förderungswerber nach der Belastung aus der Wohnungsfinanzierung (Vorrangdarlehen und geförderter Kaufpreisteil) mindestens übrigbleiben. Ohne die Einziehung einer derartigen Schranke besteht die Gefahr, daß sich durch die Anhäufung rückzahlbarer Annuitätenzuschüsse ein derart hoher Schuldenstand aufbaut, daß in der weiteren Folge eine Verwertung bzw Veräußerung der Wohnung nur mehr erschwert bzw mit hohen Verlusten möglich ist.
Zu Z 8.3:
Die Finanzierung des Bauvorhabens kann sowohl durch reguläre Bankdarlehen als auch durch Bausparkassendarlehen erfolgen. Die Berechnung und Überprüfung der Annuität bereitet bei der Aufnahme von Bausparkassendarlehen dahin Schwierigkeiten, daß die Annuitätsberechnung nicht nachvollziehbar ist. Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung soll die Landesregierung ermächtigt werden, durch Verordnung die Höhe der maximal zu bezuschussenden Annuität festzulegen.
Bei der Förderung des Erwerbes bestehender Wohnungen werden Annuitätenzuschüsse für die Dauer von zehn Jahren gewährt. Eine über die Förderungsdauer hinausgehende Darlehenslaufzeit ist daher nicht erforderlich.
Zu Z 9.1:
Im Hinblick auf die knapper werdenden finanziellen Mittel soll in Zukunft auch eine Verzinsung des Förderungsdarlehens allgemein festgelegt werden können. Dafür ist durch die Landesregierung eine Verordnung zu erlassen.
Zu Z 9.2 und 11:
Die Anhebung des maximal möglichen Nachlasses für die vorzeitige Rückzahlung des Förderungsdarlehens von 40 % auf 50 % eröffnet der Landesregierung als Verordnungsgeberin einen größeren Spielraum. Der Anreiz, Förderungen vorzeitig zurückzuzahlen, kann dadurch erhöht werden.
Um diesen Anreiz zusätzlich zu erhöhen, sollen auch für eine vorzeitige Rückzahlung angesammelter Annuitätenzuschüsse Nachlässe gewährt werden können. In vielen Fällen wäre damit auch eine erhebliche Reduzierung des Verwaltungsaufwandes verbunden, da die Annuitätenzuschüsse bzw Rückzahlungsbeträge nach dem Wohnbauförderungsgesetz 1984 und dem S.WFG 1990 periodisch - in der Regel jährlich - anhand der vorgelegten Einkommensunterlagen neu berechnet werden. Außerdem können durch eine erhöhte Attraktivität von vorzeitigen Rückzahlungen vermehrt Mittel für die Förderung neuer Wohnungen zur Verfügung gestellt werden.
Zu Z 10 und 38:
Wird ein Förderungsdarlehen durch das Land aufgekündigt, sind die zugezählten Darlehensbeträge vom Eintritt des Kündigungsgrundes an mit 6 % jährlich zu verzinsen. Bei geförderten Eigentümern, die ihre Wohnung nach längerer widmungswidriger Verwendung wieder im Sinn der Wohnbauförderung benützen, kann nach bestehender Verwaltungspraxis eine bereits ausgesprochene Förderungskündigung widerrufen werden. In der Praxis wurde beobachtet, daß derartige Wohnungen zwar für einen kurzen Zeitraum wieder widmungsgemäß benützt werden, daß anschließend aber die Rückzahlung der Förderung erfolgt. Die ursprünglich aufgrund der Kündigung vorgeschriebenen Zinsen kommen dadurch aber nicht zum Tragen. Die vorgeschlagene Änderung soll dem entgegensteuern. Durch eine Übergangsregelung werden Eingriffe in bestehende Förderungsverträge, die eine derartige Verzinsung nicht vorsehen, vermieden (§§ 63 Abs 11).
Zu Z 12:
Die Ergänzung dient der Klarstellung. Nach dem Ausspruch einer Förderungskündigung werden keine Annuitätenzuschüsse mehr gewährt. Hat der geförderte Eigentümer die Rückzahlungsphase aber bereits erreicht, erfolgt die Rückzahlung von Annuitätenzuschüssen während der Kündigungsfrist weiter wie bisher.
Zu Z 13.1 und 38:
Die vorgesehene Änderung der Definition des Begriffes der Häuser in der Gruppe (§ 6 Abs 1 Z 5), durch die das Erfordernis des Aneinanderbauens entfällt, bedingt bei der sehr günstigen Förderung des Erwerbes neu errichteter Wohnungen eine Festlegung des höchstzulässigen Grundstücksbedarfes. Dieser darf bei der Kaufförderung nach dem 3. Abschnitt im Durchschnitt 350 m² je Gebäude nicht überschreiten. Bei Gebäuden mit mindestens drei Wohnungen wird der Grundstücksbedarf mit 250 m² je Wohnung limitiert. Mit diesen Festlegungen wird eine möglichst flächensparende Bebauung sichergestellt. Die Bestimmung, daß bei aufrechter Förderung keine Rechte an angrenzenden Flächen erworben werden dürfen, soll die flächensparende Bebauung zusätzlich absichern und Umgehungshandlungen hintanhalten.
Eine Übergangsbestimmung soll verhindern, daß bei bereits laufenden Bauvorhaben Umplanungen notwendig werden (§ 63 Abs 13).
Zu Z 13.2 und 38:
Die im § 19 Abs 4 neu eingefügten Ziffern 5 und 6 sehen die Einhaltung zusätzlicher Fristen als Voraussetzung für die Gewährung einer Förderung vor. Der Abschluß des Kauf- oder Kaufanwartschaftsvertrages sowie die Wohnungsübergabe, das ist der Zeitpunkt, zu dem die neu errichtete Wohnung erstmals zur Benützung übergeben wird, darf nicht länger als sechs Monate zurückliegen. Förderungen nach dem 3. Abschnitt sind nur für jene Personenkreise gedacht, die ansonsten finanziell nicht in der Lage wären, Wohnungen im Eigentum zu erwerben. Bei Personen, die eine Wohnung zunächst frei finanziert erwerben, jedoch darauf abzielen, zu einem späteren Zeitpunkt, wenn etwa das Erfordernis des zweijährigen Salzburger Wohnsitzes erfüllt ist, eine Förderung zu erlangen, ist die Förderungswürdigkeit zu verneinen.
Aufgrund von Insolvenzen von Bauträgern und auch im Hinblick auf den Vorfall einer eklatanten Verletzung von Treuhandschaftspflichten ist die Schutzbestimmung des § 19 Abs 4 Z 5 (nunmehr Z 7) durch die Wohnbauförderungsgesetz-Novelle 1995 wieder eingeführt worden. Für den Fall, daß das Bauvorhaben, zB wegen des Konkurses des Bauträgers, nicht fertiggestellt werden kann, sollte der Wohnungskäufer zuverlässig geschützt werden. Maßgeblich für diese Schutzbestimmung, die aufgrund des mit 1. Jänner 1997 in Kraft getretenen Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) und zwecks Anpassung an die Erfordernisse des Gemeinschaftsrechtes neu zu fassen ist, soll weiterhin der Grundsatz "Keine Wohnung - Geld zurück" bleiben. Die zugelassenen Arten der Sicherstellung sind unter Bedachtnahme auf das BTVG so gewählt, daß sie dem vorerwähnten Grundsatz bestmöglich entsprechen.
Das Bauträgervertragsgesetz ist nur beim Erwerb neu errichteter Wohnungen anzuwenden. Die in der Gesetzesvorlage vorgeschlagene Bestimmung soll darüber hinaus auch beim Erwerb bereits fertiggestellter Wohnungen zum Tragen kommen. Über die Sicherung des Käufers nach dem BTVG hinausgehende günstigere Regelungen sind gemäß § 1 Abs 2 BTVG ausdrücklich zulässig. Daher können solche Vereinbarungen im Wohnbauförderungsgesetz als Förderungsvoraussetzung verlangt werden. Demzufolge ist der Erwerber im Vergleich zum BTVG insofern in eine bessere Position zu versetzen, als sämtliche geleisteten Zahlungen sicherzustellen sind. Die "Freigrenze" gemäß § 1 Abs 1 BTVG von 2.000 S/m² Nutzfläche gilt also nicht.
Der Intention, daß der Erwerber der Wohnung für den Fall, daß er diese nicht wie bedungen übereignet erhält, seine geleisteten Zahlungen möglichst ohne Aufwand zurückerhält, scheinen die Sicherungsmittel gemäß § 8 BTVG, das sind die Bürgschaft oder Garantie eines Kreditinstitutes oder eines Versicherungsunternehmens, am besten zu entsprechen. Als gleichwertig anzusehen ist die Sicherung des Erwerbers durch Abwicklung der Zahlungen über ein Baukonto gemäß § 7 Abs 6 Z 4 BTVG. Hier handelt es sich um ein treuhändig für die Sicherung des Erwerbers geführtes Konto des Bauträgers. Dabei ist zugunsten des Erwerbers mit dem Kreditinstitut zu vereinbaren, daß der Bauträger über die Zahlungen des Erwerbers und die angewachsenen Zinsen erst nach der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten Vertragsobjekts und der Sicherung der Erlangung der vereinbarten Rechtsstellung des Erwerbers verfügen kann.
Da der Erwerber sein Geld auf erste Anforderung bei Nachweis seines erfolgten Rücktritts zurückerhält, wird er gegenüber dem BTVG zusätzlich bessergestellt. Dem Käufer soll erspart werden, daß er einen langen Zivilprozeß abwarten muß, bevor er die Rückzahlung erhält.
Andere Sicherungsmöglichkeiten nach dem BTVG können einerseits nicht dem Grundsatz "Keine Wohnung - Geld zurück" genügen bzw ist die Erlangung der eingesetzten Geldmittel mit Aufwand, Mühe und eventuell Risiko verbunden. Das gilt für die grundbücherliche Sicherstellung gemäß § 9, die pfandrechtliche Sicherstellung gemäß § 11 und die Zahlung nach Ratenplan gemäß § 10 BTVG. (Die Sicherung des Erwerbes gemäß § 7 Abs 6 Z 1 bis 3 BTVG würden ein in Salzburg nicht vorhandenes System der Objektförderung voraussetzen und kommt daher auch nicht in Betracht.)
Die Bestimmung des vorletzten Satzes dient Konsumentenschutzinteressen und wird als mit dem Gemeinschaftsrecht im Einklang stehend gesehen.
Die Bestimmung wird in der Form vollzogen werden, daß der Bauträger in der "Bauträgererklärung" (im Regelfall) vor Förderungszusicherung erklärt, daß die Sicherstellung nach § 19 Abs 4 Z 7 S.WFG 1990 erfolgt ist und welche Form der Sicherstellung im konkreten Fall gewählt wurde. Auf Verlangen muß die Sicherstellung gesondert nachgewiesen werden.
Durch eine Übergangsregelung (§ 63 Abs 12) sollen bei bereits eingebrachten Ansuchen eventuelle Mehrkosten gegenüber der bisherigen Sicherstellungsbestimmung vermieden werden.
Zu Z 14 und 38:
Durch die vorgeschlagene Neufassung des § 20 wird die gesetzliche Grundlage für eine flexible Anpassung des Förderungssystems an die immer schwieriger werdende Finanzlage geschaffen.
An die Stelle der gleichzeitigen Gewährung von Direktdarlehen und Annuitätenzuschüssen zu Kapitalmarktdarlehen tritt die Möglichkeit eines alternativen Einsatzes dieser Förderungsinstrumente (Abs 1). So besteht künftig die Möglichkeit, den Erwerb einer neu errichteten Wohnung ausschließlich durch die Gewährung von Annuitätenzuschüssen zu fördern. Dies bedeutet eine Erhöhung des finanziellen Spielraumes des Landes bei der Gestaltung der Förderung und führt zugleich für die Verwaltung zu einer erheblichen Entlastung.
Auf sonstige nahestehende Personen ist bei der Bemessung des Förderungsdarlehens, falls ein solches gewährt werden sollte, nicht mehr gesondert Bedacht zu nehmen (Abs 2).
Die Abs 3 und 4 entsprechen im wesentlichen der bisherigen Rechtslage.
Im Abs 5 wird als Neuerung ein durch Verordnung festzulegender Mindestbetrag vorgesehen, der den Förderungswerbern von den Rückzahlungen jedenfalls zuzumuten ist. Durch diese Regelung kann auf jene Zielgruppe, der die Förderung des Erwerbes von Eigentum her primär zugänglich gemacht werden soll, wesentlich besser abgestellt werden als bisher. Außerdem kann dadurch der Zuschußaufwand des Landes eingedämmt werden. Die dadurch freiwerdenden Mittel können dazu beitragen, daß die Finanzierung der Wohnbauförderung auch über die nächsten Jahre hinaus gesichert wird und die Förderung auf hohem Niveau bestehen bleiben kann. Förderungswerber, die jenen Beitrag, der durch die Einführung der "Mindestzumutbarkeit" auf jeden Fall zu erbringen ist, zu einem späteren Zeitpunkt (etwa wegen Arbeitslosigkeit) nicht mehr aufbringen können, können durch die Gewährung von Wohnungsnotstandsmittel oder durch Leistungen aus der Sozialhilfe Unterstützung finden.
Diese Änderung erstreckt sich auch auf die Förderung der Errichtung von Doppel- und Einzelhäusern und der Errichtung von Wohnungen im Wohnungseigentum (Baurechtswohnungseigentum) und Häusern in der Gruppe, da bei diesen Förderungsarten die Bestimmungen des § 20 Abs 5 und 6 für anwendbar erklärt werden. Auf die Förderung der Sanierung und Errichtung von Bauernhäusern bzw Austragwohnungen kann diese Änderung erstreckt werden (siehe Z 16 und 17).
Der maximal mögliche Prozentsatz des Haushaltseinkommens - derzeit 25 % -, der bei der Berechnung des zumutbaren Wohnungsaufwandes nicht überschritten werden darf, soll künftig durch Verordnung von der Landesregierung festgelegt werden. Zumutbarkeit einerseits und Finanzierungsmöglichkeit einer breit gestreuten Wohnbauförderung andererseits sind dabei zu berücksichtigen.
Die Bagatellregelung der beiden letzten Sätze im Abs 5 dient der Verwaltungsökonomie.
Abs 7 entspricht der bisherigen Rechtslage.
Eine Übergangsregelung (§ 63 Abs 11) soll vermeiden, daß bei bereits angebahnten Vertragsverhältnissen umdisponiert werden muß. Die Bagatellregelung der beiden letzten Sätze des Abs 5 bleibt von der Übergangsregelung aus verwaltungsökonomischen Gründen aber ausgenommen.