Bericht
des Verfassungs- und Verwaltungsausschusses zur Vorberatung der Vorlage der Landesregierung (Nr. 81 der Beilagen) betreffend ein Gesetz über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (Grundverkehrsgesetz 2001 – GVG 2001) sowie zur Änderung des Salzburger Kurtaxengesetzes und des Salzburger Ortstaxengesetzes
Der Verfassungs- und Verwaltungsausschuss hat sich in drei Sitzungen, nämlich am
10. Oktober, am 21. und schließlich am 28. November 2001, geschäftsordnungsgemäß eingehend in Anwesenheit von dem für Land- und Forstwirtschaft sowie für Grundverkehrsangelegenheiten ressortzuständigen Regierungsmitglied, Landesrat Eisl, sowie bei teilweiser Anwesenheit von Landeshauptmann-Stellvertreter Eisl, mit der zitierten Vorlage der Landesregierung befasst.
Auf der Expertenbank waren seitens des Amtes der Landesregierung der Leiter der Abteilung 4, HR Ing. Dr. Mayr, der Leiter der Abteilung 7, HR Ing. Dr. Mair, Ltd. ORR Dr. Exner (Referat 4/01), Ing. Dr. Ginzinger (Referat 7/03), der Grundverkehrsbeauftragte, Dr. Ronacher, sowie Frau Dr. Hellmann (Grundverkehrs-Landeskommission) vertreten. Weiters waren vertreten die Stadt Salzburg und der Österreichische Städtebund – Landesgruppe Salzburg durch Senatsrat Dr. Lindinger und Mag. Holzmannhofer, die Wirtschaftskammer durch Dr. Schmidjell, die Kammer für Arbeiter und Angestellte durch Dr. Atzmanstorfer, die Landwirtschaftskammer durch Mag. Möslinger-Gehmayr sowie die Landarbeiterkammer durch deren Kammeramtsdirektor Dr. Sommerauer. Die Notariatskammer war durch Notar Dr. Thaller, die Salzburger Rechtsanwaltskammer durch Rechtsanwalt Dr. Kleibel, die Sicherheitsdirektion für Salzburg durch HR Mag. Stürzenbaum und die Österreichische Bundesforste AG, Büro West, war durch Dipl.-Ing. Schlager und Dr. Plötz vertreten.
Das ursprünglich von der Landesregierung eingebrachte Gesetzesvorhaben in Nr. 81 der Beilagen geht auf eine Reihe von Bemühungen zur Novellierung dieser Materie zurück. Bereits im Sommer 2000 wurde der Entwurf für eine Grundverkehrsgesetznovelle 2001 zur Begutachtung gebracht, um der Entschließung des Landtages vom 29. März 2000
(Nr. 496 der Beilagen der 2. Session der 12. Gesetzgebungsperiode) Rechnung zu tragen, in der die Landesregierung ersucht wurde, "dem Landtag eine Regierungsvorlage zuzuweisen, in der die mit dem 'Grauen Grundverkehr' verfolgten Zwecke bis 31. März 2000 in die Raumordnung übergeführt und die Institution eines eigenen Grundverkehrsbeauftragten abgeschafften werden". Aufgrund der Ergebnisses dieses Begutachtungsverfahrens, die die Kompliziertheit der geplanten Regelungen und den hohen Verwaltungsaufwand daraus aufzeigten, entwickelte sich zunehmend eine neue Zielsetzung, nämlich die Regelung betreffend den "Grauen Grundverkehr" gänzlich aufzuheben. Dabei spielte die eingeschränkte EU-rechtliche Zulässigkeit von grundverkehrsbehördlichen Beschränkungen ebenso eine Rolle, wie die Frage der Wirksamkeit von Prüfungen späterer Nutzungen vorausgehend bereits mit den Rechtserwerbern an den Grundstücken. Diese Prüfung in der Hauptsache aufgrund der Angaben der Rechtserwerber führen zu Prognoseentscheidungen in der Regel in deren Sinn. Die Widmungskonformität der Nutzung zu gewährleisten, wurde immer mehr als eine Aufgabe der Raumordnung und des Baurechtes verstanden und weniger des Grundverkehrs mit seinem Instrumentarium, das am Rechtserwerb ansetzt. Zudem sei es problematisch, nur die unzulässige Zweitwohnnutzung mit solchen, bis zur Aufgabe des Eigentums gehenden Instrumenten zu bekämpfen, nicht aber andere widmungswidrige Nutzungen. Schließlich hat auch die Verwendung des ausgewiesenen Baulandes zu einem seiner Widmung entsprechenden Zweck im Salzburger Raumordnungsgesetz 1998 durch die Novelle LGBl. Nr. 68/2000 eine neue Regelung erfahren. Die nach § 17a Abs 1 ROG geltende Zehn-Jahres-Frist läuft ab Inkrafttreten der Ausweisung. Eine zweite Frist, gleichgültig wie lang, ab Erwerb sei damit schwer vereinbar, abgesehen von den Problemen mit der Durchsetzbarkeit einer Nutzungsaufnahmeverpflichtung oder auch nur mit einer Abstrafung wegen Verstoßes dagegen.
Schließlich wurden auch die Beschränkungen des Ausländergrundverkehrs mehr und mehr in Frage gestellt. Geschichtlich gesehen haben sie ihren Ursprung im Jahr 1963 und verfolgten den Zweck, den damals immer mehr zunehmenden Ankauf von Grundstücken und Wohnungen insbesondere durch zahlungskräftige Bürger der Bundesrepublik Deutschland in den Griff zu bekommen. Knapp 40 Jahr später, nach dem Beitritt Österreichs zur Europäischen Union, haben die Beschränkungen des Ausländergrundverkehrs kaum mehr Bedeutung. Die Zahl der Fälle mit ausländischen, nicht durch EU- bzw. EWR-Recht gleichgestellte oder durch sonstige staatsvertragliche Verpflichtungen begünstigte Ausländer blieb in den letzten Jahren im Wesentlichen unverändert geringfügig. Der ursprüngliche Entwurf eines Grundverkehrsgesetzes 2001 beschränkte sich daher auf die Regelung des Verkehrs mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken. Mit dieser Deregulierung ginge auch ein Behördenabbau einher, weil so die Grundverkehrslandeskommission und der Grundverkehrsbeauftragte aufgelöst hätten werden können, ersatzlos, so dass ein nicht unbeträchtlicher Behördenaufwand für das Land weggefallen wäre. Die gleichzeitige Änderungsnotwendigkeit für das Salzburger Kurtaxengesetz und das Salzburg Ortsbildschutzgesetz hatten ihren Grund darin, dass in beiden Gesetzen auf die Definition des ständigen Wohnsitzes in § 6 Abs 2 GVG 1997 verwiesen wurde. Mit dessen Wegfall gälte es, diesen Begriff inhaltsgleich in den beiden genannten Gesetzen selbst zu beschreiben.
Im Übrigen wird auf die ausführlichen und äußerst sachlichen Erläuterungen zur Vorlage der Landesregierung verwiesen.
In der ersten Ausschussberatung am 10. Oktober 2001 berichtete das für diese Materie ressortzuständige Regierungsmitglied Landesrat Eisl ausführlich über Zweck und Ziel des angestrebten Gesetzesvorhabens, wodurch eben der Graue Grundverkehr in die Raumordnung übergeführt werden sollte und hinsichtlich des Grünen Grundverkehrs die Grundverkehrslandeskommission und der Grundverkehrsbeauftragte abgeschafft werden sollten. Zusammenfassend wurden diese Regelungen als klare und mutige Bestimmungen beschrieben, wenngleich auch zum Ausdruck gebracht werden musste, dass nicht alle Bundesländer so weit gegangen wären.
In der Generaldebatte erklärte die Sprecherin der Grünen, Frau Abg. Dr. Reiter, dass das Raumordnungsgesetz noch nicht entsprechend umgesetzt wurde. Es wurde durch diese Landtagspartei der Entschließungsantrag eingebracht, wonach das vorliegende Gesetz nicht zum Beschluss erhoben sondern zurückgestellt werden sollte. Es sollte eine Evaluierung des Grauen Grundverkehrs mit Bericht an den und zur Debatte des Ergebnisses der Evaluierung im Landtag erfolgen. Weiters sollte ein Raumordnungsbericht dem Landtag zugeleitet und eine Novellierung des Raumordnungsgesetzes vorbereitet werden, wodurch die Kontrollmöglichkeiten über die widmungsgemäße Verwendung von Grundstücken und die Sanktion von widmungswidrigen Nutzungen durch das Land geregelt wären.
Auch Klubobmann Abg. Dr. Schnell (FPÖ) betonte, dass der Graue Grundverkehr evaluiert werden sollte. Die FPÖ könne der nunmehr vorliegenden Regierungsvorlage nicht zustimmen, insbesondere wäre auch keine Kontrolle mehr möglich. Die alten, bereits beim EU-Beitritt geäußerten Befürchtungen blieben angesichts der jüngeren Entwicklung aufrecht.
Für die SPÖ erklärte deren Klubvorsitzender-Stellvertreter Abg. Mayr, dass sich sein Landtagsklub zur Überführung der Regelungen des Grauen Grundverkehrs in die Raumordnung grundsätzlich bekenne. Aber in einem Punkt hätte seine Landtagspartei verfassungsrechtliche Bedenken und zum anderen wäre der Wegfall aller Regelungen für den Grauen Grundverkehr zu früh. Die SPÖ schlug deshalb vor, diese Vorlage nochmals zu überdenken.
Für die ÖVP erinnerte der damalige Klubobmann Abg. Ing. Griessner, warum das Grundverkehrsgesetz überhaupt die Regelungen des Grauen Grundverkehrs aufgenommen habe. Zum einen waren die Befürchtungen der Bevölkerung hinsichtlich eines Ausverkaufs von Grund und Boden durch EU-Bürger zu berücksichtigen und rechtspolitisch aufzunehmen und zum anderen hätten die Bestimmungen des Raumordnungsrechtes über die Zweitwohnsitze noch nicht gegriffen. Allerdings müsse man auch erkennen, dass die gerade von der FPÖ massiv vorgetragenen Bedenken wegen des Ausverkaufs der Heimat durch die tatsächliche Entwicklung nicht bestätigt werden konnten. Umgekehrt wolle die ÖVP die vorliegenden Argumente nicht zur Seite schieben und die vorgebrachten Argumente überprüfen.
Nach einer Reihe von Diskussionsbeiträgen in der Generaldebatte kamen die Ausschussmitglieder schließlich überein, die Beratungen auszusetzen und Parteiengespräche über Modifikationen durchzuführen, wonach in der Folge das Ressort neue Formulierungen vorlegen möchte.
Sodann kam es am 21. und 28. November 2001 zu abermaligen äußerst umfangreichen Beratungen. Hiefür wurde durch das Ressort nach verschiedensten Verhandlungen in der Landesregierung, mit dem Legislativ- und Verfassungsdienst und zwischen Landtagsparteien, ein neuerlicher Entwurf übermittelt. Diese Überarbeitung war dann Verhandlungsgrundlage für die Ausschussberatungen.
Aus den Ausschussberatungen vom 28. November 2001 wird festgehalten, dass gegenüber der Regierungsvorlage das dem Landtag nach Überarbeitung zur Beschlussfassung empfohlene Gesetz folgende wesentliche Änderungen aufweist:
– Wiederaufnahme der Beschränkungen des Ausländergrundverkehrs, soweit es sich nicht um Erwerber handelt, die durch das Recht der EU bzw. im EWR gleichgestellt
oder staatsvertraglich begünstigt sind;
– Gleichstellung der Salzburger Bauland-Sicherungs-GesmbH beim begünstigten Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken wie die Salzburger Besitzfestigungsgenossenschaft;
– Wiedereinsetzung der Bezirkshauptleute in die Vorsitzführung der Grundverkehrskommissionen an Stelle der Richter.
Entgegen den Liberalisierungstendenzen in vielerlei Bereichen wird daran festgehalten, dass der noch verbleibende "echte" Ausländergrundverkehr im flächenmäßig kleinen Bundesland Salzburg weiterhin Beschränkungen unterliegen soll. Wenn auch den Beschränkungen nach dem EWR-Abkommen bzw. nach dem EU-Beitritt Österreichs nicht mehr die Bedeutung zukommt wie früher, kann es nicht die Haltung eines solchen Landes sein, den Erwerb von Grund und Boden einschließlich Häusern und Wohnungen ohne Einklang mit anderen Ländern und Staaten, also auch ohne Gegenseitigkeit, unbeschränkt freizugeben. Ein solcher Schritt würde auch in weiten Teilen der Bevölkerung zu Unbehagen, Sorgen und Ängste auslösen und könnte im Einzelfall zu sicherheitspolitisch bedenklichen Erwerbungen führen. So soll auch der Geldwäscherei durch Grundverkehrsgeschäfte vorgebeugt und dem wieder erhöhten Sicherheitsbedürfnis der Bevölkerung Rechnung getragen werden. Aus diesem Grund soll die Sicherheitsdirektion auch in die Zustimmungsverfahren eingebunden werden.
Die Bestimmungen für den Ausländergrundverkehr sind weitgehend dem geltenden Grundverkehrsgesetz 1997 entnommen. Grundverkehrsbehörde wird dafür die Landesregierung sein; die Grundverkehrslandeskommission soll abgeschafft werden, weil die wenigen Verfahren keine eigene Kommission rechtfertigen, das Regelungssystem ohnedies grundsätzlich so gestaltet ist, dass bestimmte Gründe vorliegen müssen, damit Grundstücke etc erworben werden können, und der Unabhängige Verwaltungssenat zur Rechtskontrolle angerufen werden kann. Aus der Wiederaufnahme der Bestimmungen über den Ausländergrundverkehr ergibt sich eine Vielzahl von notwendigen Anpassungen im Gesetzestext, die analog dem geltenden Recht vorgenommen werden.
Die Begünstigung der Salzburger Bauland-Sicherungs-GesmbH beim Erwerb von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken folgt der für die Salzburger Besitzfestigungsgenossenschaft. Zweck des (begünstigten) Rechtserwerbes muss auch hier sein, dass die erworbenen Grundstücke der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung durch Landwirte etwa durch spätere Tauschgeschäfte erhalten oder wieder zugeführt werden. Beide Begünstigungen werden daher in einer Bestimmung (§ 3 Abs 2 lit e) zusammengefasst. In dieser Bestimmung entfällt weiters das Wort „überwiegend". Es hätte zugelassen, dass 49 % der begünstigt erworbenen Grundflächen zu anderen Zwecken verwendet hätten werden dürfen, was nicht intendiert war und verfassungsrechtlich höchst bedenklich gewesen wäre. Festgehalten wird aber aus den Ausschussberatungen das Verständnis, dass es als mit der Bestimmung vereinbar angesehen wird, wenn Flächen später unter den Voraussetzungen der lit f (geringwertige Trennstücke, bestimmte Infrastrukturmaßnahmen) zu anderen Zwecken verwendet werden.
Das Justizministerium hat sich gegen Richter als Mitglieder (und Vorsitzende) der Grundverkehrskommissionen ausgesprochen. Für eine Richterbeteiligung bestünden keine verfassungsrechtlichen Notwendigkeiten, dagegen aber schwer wiegende personalwirtschaftliche Vorbehalte. Richterliche Nebentätigkeiten würden auch die hauptberuflichen Arbeitskapazitäten der Richter in Anspruch nehmen oder zumindest beeinträchtigen. Dabei wurde auch auf § 63a RDG hingewiesen. Diesem Vorbringen wird Rechnung getragen (§ 28 Abs 1).
Zu einzelnen Bestimmungen wird weiters ausgeführt:
§ 26 entspricht dem geltenden § 32. Die Regierungsvorlage hat eine Neuregelung enthalten, um in der Wissenschaft geäußerten verfassungsrechtlichen Bedenken zu begegnen. Dagegen hat das Justizministerium eingewendet, die Regelung – Zurückweisung der Klage auf Antrag der Landesregierung – wäre gegenüber dem geltenden Verfahrensrecht der ZPO systemwidrig. Der Finanzminister verlangte Konsultationsverhandlungen. Sie erschienen wenig erfolgversprechend, weil das Justizministerium den Aufwand zur Anpassung der ZPO und den Vollziehungsaufwand der Gerichte für unverhältnismäßig und in Bezug auf die geringe Auswirkung auf die Verhinderung von Umgehungsgeschäften für in keiner Weise gerechtfertigt erachtete.
Im § 27 Abs 1 lit a sind die Bescheinigungen gemäß § 2 Abs 2 letzter Satz nicht genannt. Sie auszustellen, ist Ausfluss der Baurechtszuständigkeit der Gemeinde. Im § 2 Abs 2 letzter Satz ist daher auch die Zuständigkeit des Bürgermeisters festgelegt und die Bezeichnung als in den eigenen Wirkungsbereich fallend vorgenommen. Der Instanzenzug bei Verweigerung der Ausstellung dieser Bescheinigungen richtet sich nach den diesbezüglichen gemeinderechtlichen Vorschriften.
Zu § 27 Abs 1 lit d wird festgehalten, dass sich die Zuständigkeit der Landesregierung für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 10 Abs 2 zweiter Satz schon aus der allgemeinen Zuständigkeit für Rechtserwerbe durch Ausländer ergibt. Diese Zuständigkeit besteht wie bisher auch für Rechtserwerbe an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken durch Ausländer, da die lit d gegenüber der lit c als die speziellere Norm zu verstehen ist.
Die Verweisung „gemäß lit a bis d" im § 27 Abs 1 lit e bezieht sich auf die Grundverkehrsbehörden, nicht auf die in den lit a bis d angeführten Tätigkeiten. Daher kann nicht darauf geschlossen werden, die in den lit a und b angeführten Bescheinigungen wären Bescheide. Zu Bescheiden kommt es dabei bei Verweigerung der Ausstellung der Bescheinigungen gemäß § 2 Abs 1 letzter Satz und § 3 Abs 2 lit k, wogegen an den Unabhängigen Verwaltungssenat berufen werden kann.
Die Einschaltung der Sicherheitsdirektion zielt unmittelbar darauf ab, Rechtsgeschäfte, die der Geldwäscherei dienen (§§ 165, 178a Abs 2 StGB), als mit staatspolitischen Interessen unvereinbar (§ 13 Abs 1 Z 4), zu verhindern. Als mögliche weitere Inhalte der Mitteilungen kommen aber auch strafgerichtliche Verurteilungen der Rechtserwerber in Betracht, soweit daraus ein Sicherheitsrisiko resultiert. Darüber hinaus soll die Sicherheitsbehörde auch für ihre Zwecke Kenntnis von den Erwerbsvorgängen und den Gegenleistungen erhalten.
Die Kundmachung von Ausländergrundverkehrsgeschäften (§ 29 Abs 7) ist gegenüber dem geltenden Recht geringfügig vereinfacht. Die Bekanntmachung in der Salzburger Landes-Zeitung entfällt, sie ist angesichts der Bekanntmachung in den drei Salzburger Tageszeitungen verzichtbar.
In der Übergangsbestimmung des § 37 Abs 5 ist darauf Bedacht genommen, dass den Grundverkehrskommissionen künftig keine Richter mehr angehören sollen. Die derzeit bestehenden Grundverkehrskommissionen bleiben im Amt, den Vorsitz hat aber wieder der Bezirkshauptmann inne; er kann dazu aber auch einen rechtskundigen Beamten der Bezirkshauptmannschaft bestellen. Der vom Bezirkshauptmann allenfalls an seiner Stelle bisher bestellte Vertreter gehört der Grundverkehrskommission ebenfalls nicht mehr an. Die übrigen Mitglieder bleiben bis zum Ende der ursprünglichen Bestellungsdauer im Amt.
Im Zusammenhang mit der vom Ausschuss verabschiedeten Textierung des Grundverkehrsgesetzes erklärte Landesrat Eisl zusammengefasst Folgendes:
Seit dem EU-Beitritt griffen die Regelungen des Ausländergrundverkehrs nur mehr in jenen vereinzelten Fällen, in denen Nicht-EU-Bürger Grundstücke erwerben wollten. Der bürokratische Aufwand und die damit verbundenen Kosten standen daher in keiner Relation zu den schutzwürdigen Interessen. Die Anzahl der genehmigungspflichtigen Verfahren lag seit dem Jahr 1998 pro Jahr bei 12 bis 13 Zustimmungsverfahren bei der Grundverkehrslandeskommission. Der Ausländergrundverkehr sollte daher nach einer ersten Novellierungsvorlage gestrichen werden.
In der Folge der Ereignisse des 11. September 2001 wurde im zuständigen Ausschuss des Landtages jedoch der Wunsch geäußert, die Bestimmungen des Ausländergrundverkehrs beizubehalten bzw. im Hinblick auf Sicherheit und Kriminalität sogar zu verschärfen. Nicht mehr der Schutz vor einem "Ausverkauf der Heimat" (wie bei der Einführung des Ausländergrundverkehrs bzw. wie er nun vom ROG wahrgenommen wird), sondern der Schutz vor Geldern aus kriminellen Kanälen des EU-Auslandes sollte nun gewährleistet sein. Diesen Anregungen im Ausschuss sei Folge geleistet und die Novelle noch einmal dahingehend überarbeitet worden.
In der nunmehrigen Abänderung dieser Novelle werden die Regelungen des Ausländergrundverkehrs grundsätzlich beibehalten, neu – und damit noch weitergehender als die bisher geltende Rechtslage – sei die Information an die Sicherheitsdirektion, wenn Nicht-EU-Bürger Grundstücke erwerben wollen. Die Sicherheitsdirektion habe die Möglichkeit einer Stellungnahme. Der Grundverkehr mit Nicht-EU-Bürgern sei grundsätzlich zustimmungspflichtig, außer wenn das Rechtsgeschäft zur Begründung eines Hauptwohnsitzes abgeschlossen werde, der zum Zwecke der Berufsausübung in Österreich benötigt werde. In diesem Falle sei das Rechtsgeschäft anzeigepflichtig. Bei der Zustimmung sei das öffentliche Interesse zu berücksichtigen, insbesondere staatspolitische, volks- und regionalwirtschaftliche, sozialpolitische und kulturelle Aspekte. Eine Zustimmung sei jedenfalls zu versagen, wenn staatspolitische, volks- oder regionalwirtschaftliche Interessen dem Grunderwerb entgegenstehen.
Schon aufgrund der Kapitalverkehrsfreiheit und der Ausgestaltung der Bestimmungen des GVG war in den bisher gültigen Regelungen eine Kontrolle der Geldflüsse bzw. eine Beantwortung der Frage, woher etwaige Geldmittel stammen, weder möglich noch Aufgabe des GVG. Auch in Zukunft könne das Grundverkehrsrecht nicht alleiniges Instrument gegen kriminelles Kapital sein. Die vorliegende Regelung nutze jedoch alle Möglichkeiten, die im Rahmen des Grundverkehrsrechtes denkbar erscheinen und räume damit etwaige Sicherheitsbedenken in diesem Bereich aus.
Der Fortbestand des Ausländergrundverkehrs berührt die Verwaltungsvereinfachungen im Bereich des Baugrundverkehrs nicht. Die bisherigen Regelungsziele des Baugrundverkehrs werden wie geplant in die Raumordnung übergeführt, da die dort vorgesehenen Strafbestimmungen (insbesondere für den Fall, dass Hauptwohnsitze nicht als solche genutzt werden) eine ausreichende Abschreckung und Sanktionsmöglichkeit darstellen würden, so abschließend Landesrat Eisl.
Die einzelnen Bestimmungen der Grundverkehrsgesetz-Novelle sowie des Gesetzesvorhaben als Ganzes werden von der FPÖ nicht mitgetragen.
Der Verfassungs- und Verwaltungsausschuss stellt sowohl hinsichtlich der einzelnen Novellierungspunkte als auch im Gesamten mit den Stimmen von ÖVP und SPÖ gegen die der FPÖ - sohin mehrstimmig - den
Antrag,
der Salzburger Landtag wolle beschließen:
Das beiliegende Gesetz wird zum Beschluss erhoben.
Salzburg, am 28. November 2001
Der Vorsitzende:
Lindenthaler eh.
|
| Der Berichterstatter:
Scheiber eh.
|
Beschluss des Salzburger Landtages vom 12. Dezember 2001:
Der Antrag wurde mit den Stimmen von ÖVP (-1) und SPÖ gegen die der FPÖ, der Grünen und einer Stimme der ÖVP – sohin mehrstimmig - zum Beschluss erhoben.
Gesetz
vom .......................................... zur Regelung des Grundverkehrs (Grundverkehrsgesetz 2001 – GVG 2001) sowie zur Änderung des Salzburger Kurtaxengesetzes und des Salzburger Ortstaxengesetzes
Der Salzburger Landtag hat beschlossen:
Artikel I
Gesetz zur Regelung des Grundverkehrs
(Grundverkehrsgesetz 2001 – GVG 2001)
Inhaltsverzeichnis
1. Abschnitt
Beschränkungen des rechtsgeschäftlichen
Verkehrs mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken
§ 1 Anwendungsbereich, Zielsetzung
§ 2 Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke
§ 3 Zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte
§ 4 Allgemeine Voraussetzungen für die Zustimmung
§ 5 Besondere Gründe für die Versagung der Zustimmung
§ 6 Vermeidung des Verfalles eines Betriebes
§ 7 Auflagen und sonstige Verpflichtungen
2. Abschnitt
Beschränkungen des rechtsgeschäftlichen Grundverkehrs für Ausländer
§ 8 Anwendungsbereich, Zielsetzung
§ 9 Ausländer
§ 10 Gleichstellung mit Inländern
§ 11 Zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte
§ 12 Allgemeine Voraussetzungen für die Zustimmung
§ 13 Besondere Gründe für die Versagung der Zustimmung
3. Abschnitt
Gemeinsame Bestimmungen für rechtsgeschäftliche Rechtserwerbe
§ 14 Sicherstellung der Nutzung
§ 15 Verhältnis der Zustimmungserfordernisse zueinander sowie zu sonstigen Genehmigungserfordernissen
§ 16 Rechtsunwirksamkeit von Rechtsgeschäften
4. Abschnitt
Rechtserwerb an Grundstücken im Weg der
Versteigerung, von Todes wegen oder durch
Ersitzung oder Bauen auf fremdem Grund
1. Unterabschnitt
Zwangsversteigerung
§ 17 Verfahren bei Zuschlagserteilung
§ 18 Erneute Versteigerung
§ 19 Verfahren bei Überboten
§ 20 Entscheidungen der Grundverkehrsbehörde
2. Unterabschnitt
§ 21 Freiwillige Feilbietung
3. Unterabschnitt
Erwerb von Todes wegen
§ 22 Zustimmungsbedürftiger Rechtserwerb und Voraussetzungen für die Zustimmung
§ 23 Feststellung des Erben oder Vermächtnisnehmers
§ 24 Voraussetzungen zur Verbücherung des Abhandlungsergebnisses
§ 25 Versteigerung bei Nichtvorliegen der Voraussetzungen des § 24
4. Unterabschnitt
§ 26 Ersitzung und Eigentumserwerb durch Bauen auf fremdem Grund
5. Abschnitt
Grundverkehrsbehörden und Verfahrensvorschriften
§ 27 Grundverkehrsbehörden
§ 28 Grundverkehrskommissionen
§ 29 Verfahrensvorschriften
6. Abschnitt
Grundbuchsvorschriften und Bestimmungen
gegen Schein- und Umgehungsgeschäfte
§ 30 Zulässigkeit der Eintragung
§ 31 Unwirksamkeit der Eintragung
§ 32 Rückabwicklung
§ 33 Schein- und Umgehungsgeschäfte
§ 34 Klage auf Feststellung der Nichtigkeit
7. Abschnitt
Schlussbestimmungen
§ 35 Strafbestimmungen
§ 36 In- und Außerkrafttreten
§ 37 Übergangsbestimmungen
1. Abschnitt
Beschränkungen des rechtsgeschäftlichen
Verkehrs mit land und forstwirtschaftlichen Grundstücken
Anwendungsbereich, Zielsetzung
§ 1
(1) Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken unterliegt den Bestimmungen dieses Abschnitts.
(2) Ziel der Bestimmungen dieses Abschnitts ist die Sicherung einer leistungsfähigen bäuerlichen Land- oder Forstwirtschaft entsprechend den natürlichen und strukturellen Gegebenheiten des Landes.
Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke
§ 2
(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinn dieses Gesetzes sind Grundstücke oder Teile davon, die nach der Art ihrer tatsächlichen Nutzung ganz oder überwiegend einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gewidmet sind. Dazu gehören insbesondere auch die dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienenden Wohn- und Wirtschaftsgebäude. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch solche,
a) die noch vor 20 Jahren land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinn des ersten Satzes gewesen waren und einem anderen Zweck zugeführt wurden, der seinem Wesen nach eine Nutzung im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes nicht oder nur vorübergehend ausschließt;
b) die noch vor 20 Jahren land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke im Sinn des ersten Satzes gewesen waren und innerhalb der letzten zehn Jahre einem anderen Zweck zugeführt wurden, ohne dass hiefür die erforderlichen rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind.
Die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Betriebes, eines Grundstückes oder Gebäudes, ohne dass dieser bzw dieses einem anderen Zweck zugeführt wird, beendet die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht. Darüber, dass es sich bei einem Grundstück um kein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück handelt, hat der Bürgermeister auf Antrag eine Bescheinigung auszustellen.
(2) Keine land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke im Sinn dieses Gesetzes sind jedenfalls:
a) Grundstücke oder Teile davon, die im Eisenbahnbuch eingetragen sind;
b) Grundstücke oder Teile davon, die im Flächenwidmungsplan der Gemeinde als Bauland (§ 17 des Salzburger Raumordnungsgesetzes 1998 – ROG 1998) ausgewiesen sind, es sei denn, auf ihnen befinden sich dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gewidmete Wohn- oder Wirtschaftsgebäude;
c) Bauplätze (§§ 12 ff des Bebauungsgrundlagengesetzes – BGG), auf denen sich rechtmäßig Bauten befinden, die keinem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gewidmet sind;
d) Grundstücke oder Teile davon in Gemeinden oder Gemeindeteilen mit vorwiegend städtischem Charakter, die durch Verordnung der Landesregierung bestimmt werden.
In den Fällen der lit b und c hat der Bürgermeister im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde auf Antrag eine Bescheinigung auszustellen.
Zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte
§ 3
(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, die ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betreffen, bedürfen zu ihrer vollen Wirksamkeit der Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn sie zum Gegenstand haben:
a) die Übertragung des Eigentums;
b) die Einräumung des Fruchtnießungsrechtes gemäß § 509 ABGB oder des Rechtes des Gebrauches gemäß § 504 ABGB;
c) die Einräumung des Baurechtes gemäß § 1 des Baurechtsgesetzes;
d) die Bestandgabe und, mit Ausnahme von Geh-, Fahr-, Bringungs-, Seil- und Leitungsrechten, die Einräumung sonstiger Nutzungs- und Benutzungsrechte von bzw an Gebäuden zur Gänze oder einer Fläche von mehr als 0,5 ha.
(2) Die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde ist für folgende Rechtsgeschäfte nicht erforderlich:
a) Rechtsgeschäfte, die zwischen Ehegatten abgeschlossen werden, sowie Rechtsgeschäfte, mit denen ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb ungeteilt an eine der folgenden Personen übertragen wird: Kinder, Eltern und deren Nachkommen, Großeltern und deren Nachkommen, Stief-, Wahl- und Pflegekinder und deren Nachkommen; dies gilt auch für den Erwerb von oder durch Ehegatten dieser Personen allein oder gemeinsam mit diesen Personen;
b) Rechtsgeschäfte zwischen Miteigentümern bei aufrechtem Bestand oder zur Auflösung einer Gemeinschaft gemäß § 830 ABGB;
c) Rechtsgeschäfte mit der Landwirtschaftlichen Besitzfestigungsgenossenschaft Salzburg, regGenmbH, oder der Salzburger Bauland-Sicherungs-GesmbH als Rechtswerber, wenn sie zum Zweck abgeschlossen werden, um die Grundstücke der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung durch Landwirte zu erhalten oder wieder zuzuführen. Im Rechtsgeschäft muss diese Zweckbestimmung ausdrücklich bestätigt und Vorsorge für den Fall der Nichteinhaltung dieser Zweckbestimmung getroffen sein. Für darunter fallende Rechtsgeschäfte der Salzburger Bauland-Sicherungs-GesmbH bedarf diese der Zustimmung der Landwirtschaftlichen Besitzfestigungsgenossenschaft Salzburg;
d) Rechtsgeschäfte, die Gegenstand eines agrarbehördlichen Bescheides sind, der eine Maßnahme der Bodenreform verfügt oder bestätigt;
e) Pachtverträge, die mit einem Landwirt zum Zweck der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung im Rahmen seines bestehenden land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes abgeschlossen werden;
f) Rechtsgeschäfte, die Grundstücke betreffen, auf die die Bestimmungen des Liegenschaftsteilungsgesetzes über die Abschreibung geringwertiger Trennstücke (§ 13 des Liegenschaftsteilungsgesetzes) oder über die Verbücherung von Straßen-, Weg-, Eisenbahn- und Wasserbauanlagen (§§ 15 ff des Liegenschaftsteilungsgesetzes) anwendbar sind oder die sonst für Zwecke des öffentlichen Verkehrs, des Wasserbaues oder der Hoheitsverwaltung bestimmt sind und diese Zweckbestimmung von der zuständigen Behörde bescheinigt wird;
g) Rechtsgeschäfte, die Grundstücke betreffen, die von einer Vereinbarung gemäß § 14 ROG 1998 erfasst werden und darin für eine Ausweisung als Bauland vorgesehen sind, wenn das Rechtsgeschäft den Entwicklungszielen der Gemeinde entspricht. Darüber hat der Bürgermeister im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde auf Antrag des Rechtserwerbers eine Bescheinigung auszustellen;
h) Mietverträge über Gebäude oder Teile davon, die mit einer Dauer von höchstens drei Monaten im Kalenderjahr zum Zweck eines Erholungsaufenthaltes oder für Sportzwecke im Rahmen des Fremdenverkehrs abgeschlossen werden. Aufeinander folgende Mietverträge des Rechtserwerbers oder von dessen nahen Angehörigen (lit a) gelten als einziger Mietvertrag, wobei die Dauer der einzelnen Mietverträge zusammenzurechnen ist;
i) Rechtsgeschäfte mit dem Land Salzburg oder mit jener Gemeinde, in deren Gebiet die Grundstücke liegen, als Rechtserwerber, wenn sie der Erhaltung und Pflege von ökologisch oder landschaftsästhetisch wertvollen Gebieten im Sinn des § 2 Abs 5 des Salzburger Naturschutzgesetzes 1999 dienen. Diese Zweckbestimmung muss unter Berufung auf ein diesbezügliches Gutachten von einem Naturschutzbeauftragten des Landes bescheinigt sein;
j) Rechtsgeschäfte, die im Zusammenhang mit ungeteilten Übertragungen von land- oder forstwirtschaftlichen Betrieben als Geschäftsgrundlage mit Dritten abgeschlossen werden oder als Verträge zu Gunsten Dritter in das Rechtsgeschäft aufgenommen werden, wenn die begünstigten Dritten Vorfahren oder Nachkommen jeweils in direkter Linie der übertragenden Personen oder der Ehegatte des jeweiligen Verwandten sind. Die Einräumung von Nutzungsrechten zu Gunsten der übertragenden Person und ihres
Ehegatten in solchen Rechtsgeschäften bedarf ebenfalls keiner Zustimmung der Grundverkehrsbehörde;
k) Rechtsgeschäfte, die Grundstücke oder Teile davon mit einer Fläche bis zu 1.000 m² betreffen, die an Grundstücke angrenzen, die schon im Eigentum oder im zum Rechtsgeschäft gleichen Rechtsbesitz des Erwerbers stehen und nicht bereits unter Anwendung dieser Bestimmung erweitert worden sind. Darüber hat die Bezirksverwaltungsbehörde auf Antrag eine Bescheinigung auszustellen.
Allgemeine Voraussetzungen für die Zustimmung
§ 4
(1) Die nach § 3 erforderliche Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn das Rechtsgeschäft dem allgemeinen Interesse der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes, und zwar auch in der Form wirtschaftlich gesunder, mittlerer oder kleiner land- oder forstwirtschaftlicher Betriebe, nicht widerspricht.
(2) Der Übertragung des Eigentums ist, wenn kein Versagungsgrund gemäß Abs 3 oder § 5 vorliegt, insbesondere zuzustimmen, wenn
1. der ganze land- oder forstwirtschaftliche Betrieb übertragen wird, als bäuerlicher Betrieb erhalten bleibt und der Erwerber Landwirt ist;
2. der land- oder forstwirtschaftliche Betrieb auch nach Abtrennung einzelner Teile als leistungsfähiger solcher Betrieb erhalten bleibt; oder
3. ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb, dessen Erhaltung als selbstständiger Betrieb aus land- und forstwirtschaftlicher Sicht nicht mehr vorteilhaft erscheint, aufgeteilt wird und die Teile zur Stärkung oder Schaffung von bäuerlichen Betrieben verwendet werden.
(3) Ein Rechtsgeschäft widerspricht in folgenden Fällen jedenfalls dem im Abs 1 beschriebenen Interesse:
1. Die in der Nutzung des Veräußerers, Verpächters udgl verbleibende Liegenschaft würde zu einem leistungsfähigen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb nicht mehr ausreichen, wenn dessen Erhaltung als selbstständiger Betrieb im Interesse der Land- und Forstwirtschaft gelegen ist.
2. Bei folgenden Rechtsgeschäften, nämlich
– bei ungeteilter Veräußerung, Verpachtung udgl eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes oder
– bei Veräußerung, Verpachtung udgl eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes oder Teilen davon mit einer Fläche von 0,2 ha oder mehr,
wenn
a) der Rechtserwerber kein Landwirt ist,
b) das Interesse an der Stärkung oder Schaffung eines oder mehrerer bäuerlicher Betriebe unter Berücksichtigung von öffentlichen Planungsfestlegungen das Interesse an der Nutzung auf Grund des vorliegenden Rechtsgeschäftes und allenfalls dafür notwendiger unmittelbar folgender Rechtsgeschäfte überwiegt, und
c) wenigstens ein Landwirt bereit und im Stande ist, das Recht zum ortsüblichen Preis, der dazu unter Berücksichtigung der zukünftigen landwirtschaftlichen Nutzung zu ermitteln ist, und ansonsten zu den gleichen Bedingungen wie im vorliegenden Rechtsgeschäft zu erwerben. Diese Bereitschaft ist in annahmefähiger Form zu bekunden und hat gegenüber dem Veräußerer, Verpächter udgl bis zum Ablauf einer einmonatigen Frist nach Erlassung der wegen ihres Vorliegens die Zustimmung versagenden Entscheidung der Grundverkehrsbehörde die Wirkung eines verbindlichen Angebotes. Sind im vorliegenden Rechtsgeschäft enthaltene Nebenbedingungen nur vom Rechtserwerber persönlich oder in wirtschaftlicher Weise zu erbringen, so ist die Bereitschaft, zu gleichen Bedingungen das Recht zu erwerben, auch dann als gegeben anzusehen, wenn diese Nebenbedingungen im Angebot bezeichnet sind, dafür die Leistung eines angemessenen Geldausgleiches angeboten wird und dessen Annahme für den Veräußerer, Verpächter udgl zumutbar ist. Das Angebot ist der Grundverkehrsbehörde zur Kenntnis zu bringen.
(4) Als Landwirt im Sinn dieses Gesetzes ist anzusehen, wer einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb als selbstständige Wirtschaftseinheit selbst (allein oder zusammen mit Familienangehörigen oder auch eigenen landwirtschaftlichen Dienstnehmern) bewirtschaftet und daraus seinen Lebensunterhalt und den seiner Familie zur Gänze, vorwiegend oder zu einem erheblichen Teil bestreitet (bäuerlicher Voll-, Zu- oder Nebenerwerbsbetrieb). Als Landwirt gilt auch, wer nach Erwerb des Betriebes oder von Grundstücken in gleicher Weise tätig sein will, wenn er auf Grund praktischer Tätigkeit oder fachlicher Ausbildung die dazu erforderlichen Fähigkeiten besitzt und kein Grund zur Annahme besteht, dass er diese selbstständige Wirtschaftseinheit nach dem Erwerb nicht selbst bewirtschaften wird. Der Nachweis der erforderlichen Fähigkeiten wird erbracht durch
a) die erfolgreiche Ablegung der Facharbeiterprüfung gemäß der Salzburger Land- und Forstwirtschaftlichen Berufsausbildungsordnung 1991 oder dem betreffenden Gesetz eines anderen Bundeslandes oder eine mindestens fünfjährige praktische Tätigkeit nach Erfüllung der allgemeinen Schulpflicht, die eine hinreichend tatsächliche Befähigung zur Selbstbewirtschaftung als gegeben erscheinen lässt;
b) den erfolgreichen Abschluss der Ausbildung an einer zwei- oder dreijährigen land- und forstwirtschaftlichen Fachschule und eine einjährige einschlägige Tätigkeit;
c) den erfolgreichen Abschluss der Ausbildung an einer höheren land- und forstwirtschaftlichen Lehranstalt; oder
d) den erfolgreichen Abschluss des Studiums an der Universität für Bodenkultur.
Die Grundverkehrsbehörde kann bei Vorliegen berücksichtigungswürdiger Gründe die Erbringung eines solchen Nachweises nachsehen, wenn die Erhaltung des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes durch das vorliegende Rechtsgeschäft gewährleistet ist. Die erforderlichen Fähigkeiten können auch durch gleichwertige Ausbildungen und Tätigkeiten in einem Staat, der Mitgliedstaat der Europäischen Union oder sonst Vertragspartei des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum ist, oder in sonstigen Staaten, soweit staatsvertragliche Verpflichtungen bestehen, nachgewiesen werden.
(5) Als Landwirt ist auch die landwirtschaftliche Besitzfestigungsgenossenschaft Salzburg, regGenmbH, anzusehen, wenn sie von der Einbietemöglichkeit des Abs 3 Z 2 lit c zu dem Zweck Gebrauch macht, um die Grundstücke der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung durch Landwirte zu erhalten oder wieder zuzuführen. Diese Zweckbestimmung muss im Angebot ausdrücklich erklärt werden.
Besondere Gründe für die Versagung
der Zustimmung
§ 5
(1) Einem Rechtsgeschäft darf insbesondere die Zustimmung nicht erteilt werden, wenn
1. die im Zuge einer Zusammenlegung oder Flurbereinigung erzielte günstige Flurverfassung ohne stichhältigen Grund wieder zerstört wird;
2. eine land- oder forstwirtschaftlich nachteilige Agrarstruktur entsteht (zB Enklavenbildungen im rein land- und forstwirtschaftlichen Siedlungs- und Wirtschaftsraum, Grundstückszersplitterung, Beeinträchtigung der inneren oder äußeren Verkehrslage);
3. die Gegenleistung den Verkehrswert, der unter Zugrundelegung der zulässigen Nutzung zu berechnen ist, erheblich überschreitet; oder
4. bei Rechtsgeschäften, die mit Einforstungsrechten belastete Grundstücke oder Teile davon betreffen, wenn eine Beeinträchtigung der Ausübung der Einforstungsrechte zu befürchten ist. Eine solche Beeinträchtigung ist jedenfalls nicht anzunehmen, soweit eine Genehmigung oder Erklärung betreffend die Ausübung der Einforstungsrechte gemäß § 3 Abs 3 Z 1 bzw 2 des Salzburger Einforstungsrechtegesetzes vorliegt.
(2) Die Zustimmung darf ferner insbesondere nicht erteilt werden, wenn mit Grund zu befürchten ist, dass
1. bäuerliche Betriebe oder wirtschaftlich belangreiche Teile davon zur Bildung oder Vergrößerung von Großgrundbesitz erworben werden, mit Ausnahme wirtschaftlich berechtigter Arrondierungen;
2. Grundstücke zur Bildung oder Vergrößerung von Eigenjagdgebieten erworben werden, ohne dass ein überwiegendes land- oder forstwirtschaftliches Interesse vorliegt;
3. der Erwerb den Zweck verfolgt, den Gegenstand des Rechtsgeschäftes als Ganzes oder geteilt mit Gewinn weiterzuveräußern;
4. der Erwerb eine bloße Kapitalanlage darstellt; oder
5. sonst Grundstücke ohne zureichenden Grund dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb entzogen werden.
Vermeidung des Verfalles eines Betriebes
§ 6
Einem Rechtsgeschäft kann ungeachtet der Vorschriften des § 5 zugestimmt werden, wenn es wegen der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse des Veräußerers, Verpächters udgl zur Vermeidung des Verfalles des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes unbedingt erforderlich ist und dessen Erhaltung als selbstständiger Betrieb damit gewährleistet wird.
Auflagen und sonstige Verpflichtungen
§ 7
(1) Die Zustimmung kann unter Auflagen und Bedingungen erteilt werden, um sicherzustellen, dass der Rechtserwerber den Gegenstand des Rechtsgeschäftes der von ihm erklärten und für die Erteilung der Zustimmung maßgeblichen Nutzung zuführt. Insbesondere kann bei Rechtsgeschäften, die darauf abzielen, dass ein Grundstück teilweise oder vorübergehend einem anderen Zweck als der bisherigen Nutzung zugeführt werden soll, die Zustimmung an inhaltlich und zeitlich bestimmte Auflagen geknüpft werden, die gewährleisten, dass das Grundstück der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung tunlichst erhalten oder wieder gewidmet wird. Wenn das Rechtsgeschäft ein im Grundbuch einzutragendes Recht zum Gegenstand hat, ist das Bestehen solcher Verpflichtungen auf Antrag der Grundverkehrsbehörde im Grundbuch anzumerken. Die Anmerkung hat zur Folge, dass die Verpflichtungen daraus auch jeden Rechtsnachfolger des Erwerbers treffen.
(2) Land- und forstwirtschaftliche Betriebe, die zum Zweck der Nutzung als ein solcher Betrieb erworben werden, sowie Grundstücke, die nach Ausübung des Rechtes gemäß § 4 Abs 3 Z 2 lit c erworben worden sind, sind wenigstens durch zehn Jahre ab Zustimmung zum Rechtsgeschäft im Sinn des § 4 Abs 4 zu bewirtschaften. Zu diesem Zweck hat der Erwerber innerhalb längstens eines Jahres seinen Hauptwohnsitz (§ 1 Abs 7 Meldegesetz 1991, BGBl Nr 9/1992, in der Fassung des Gesetzes BGBl Nr 352/1995) auf dem Betrieb oder in angemessener Nähe dazu zu nehmen und bis zum Ablauf von zehn Jahren aufrechtzuerhalten. Ist der Erwerber eine juristische Person oder eine Personengesellschaft, so trifft diese Verpflichtung ein Mitglied des vertretungsbefugten Organes. Innerhalb des gleichen Zeitraumes darf die Nutzung der land- oder forstwirtschaftlichen, zum erworbenen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehörigen Grundstücke weder (weiter)verpachtet noch sonst einer anderen Person überlassen werden. Die Grundverkehrsbehörde kann davon bei Vorliegen berücksichtigungswürdiger Gründe Ausnahmen gestatten.
2. Abschnitt
Beschränkungen des rechtsgeschäftlichen Grundverkehrs für Ausländer
Anwendungsbereich, Zielsetzung
§ 8
(1) Der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten an Grundstücken durch Ausländer unterliegt den Bestimmungen dieses Abschnitts.
(2) Ziel der Bestimmungen dieses Abschnitts ist die Beschränkung des Rechtserwerbs an Grund und Boden durch Ausländer, die nicht durch das Recht der Europäischen Union oder sonst Inländern gleichgestellt sind, aus staatspolitischen, volks- oder regionalwirtschaftlichen, sozialpolitischen und kulturellen Interessen.
Ausländer
§ 9
(1) Als Ausländer im Sinn dieses Gesetzes gelten:
a) natürliche Personen, die die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen;
b) juristische Personen und Personengesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben;
c) juristische Personen und Personengesellschaften, deren Gesellschaftskapital bzw -vermögen sich ausschließlich oder überwiegend in ausländischem Eigentum befindet, sowie Personengesellschaften auch dann, wenn ihre Gesellschafter ausschließlich oder überwiegend Ausländer sind;
d) Vereine, deren ordentliche und stimmberechtigte Mitglieder ausschließlich oder überwiegend Ausländer sind;
e) Stiftungen, Fonds und ähnliche juristische Personen, deren Vermögen oder Erträgnisse nach dem satzungsmäßigen Zweck ausschließlich oder überwiegend Ausländern zukommen oder deren Verwaltung ausschließlich oder überwiegend Ausländern obliegt.
(2) Der Rechtserwerber hat, wenn er nicht eine Erklärung gemäß § 10 Abs 3 abgibt, gegebenenfalls zu erklären, dass er nicht Ausländer im Sinn des Abs 1 ist. Die Erklärung hat die dafür maßgeblichen Umstände zu enthalten. Soweit die Landesregierung Muster für Formulare festgelegt hat, sind diese zu verwenden. Bei Aktiengesellschaften, deren Aktien auf Namen lauten, ist eine Liste der bei der letzten Hauptversammlung anwesenden oder vertretenen Aktionäre (§ 110 Aktiengesetz 1965) anzuschließen.
(3) Die Grundverkehrsbehörde hat im Zweifelsfall auf Antrag eine Bescheinigung auszustellen, dass der Antragsteller kein Ausländer im Sinn des Abs 1 ist. Die Bescheinigung verliert längstens nach Ablauf von zwölf Monaten nach ihrer Ausstellung ihre Gültigkeit.
Gleichstellung mit Inländern
§ 10
(1) Die Beschränkungen des Grundverkehrs für Ausländer gelten nicht, soweit der Rechtserwerb im Rahmen des Rechts der Europäischen Union (EU), insbesondere des EG-Vertrages, oder des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (EWR-Abkommen) und den danach geltenden Voraussetzungen durch natürliche oder juristische Personen, Personengesellschaften udgl erfolgt
a) in Ausübung der Freizügigkeit der Arbeitnehmer,
b) in Ausübung der Niederlassungsfreiheit,
c) in Ausübung des freien Dienstleistungsverkehrs,
d) in Ausübung des Aufenthaltsrechts,
e) in Ausübung des freien Kapitalverkehrs.
(2) Die Beschränkungen des Grundverkehrs für Ausländer gelten auch nicht für Rechtserwerbe durch Ausländer, soweit andere begünstigende staatsvertragliche Verpflichtungen einschließlich Verpflichtungen aus Verträgen der Europäischen Union mit anderen Staaten bestehen. Die Grundverkehrsbehörde hat darüber, dass ein vorgelegtes Rechtsgeschäft zufolge solcher anderer Verpflichtungen nicht den Beschränkungen unterliegt, auf Antrag eine Bescheinigung auszustellen.
(3) Zum Zweck der Gleichbehandlung mit Inländern hat der Rechtserwerber, der Ausländer im Sinn des § 9 Abs 1 ist, zu erklären, dass er den Erwerb in Ausübung und unter Erfüllung der Voraussetzungen einer der im Abs 1 genannten Freiheiten bzw Rechte vornimmt. Soweit die Landesregierung Muster für Formulare festgelegt hat, sind diese zu verwenden. Darin können auch nähere Angaben zu den zu erfüllenden Voraussetzungen verlangt werden.
Zustimmungsbedürftige Rechtsgeschäfte
§ 11
(1) Unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte, bei welchen der Rechtserwerber ein nicht gleichgestellter Ausländer ist, bedürfen zu ihrer vollen Wirksamkeit unbeschadet eines allfälligen Zustimmungserfordernisses nach den Bestimmungen über den Verkehr mit land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken einer Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn sie zum Gegenstand haben:
a) die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, Gebäude oder an Teilen davon;
b) die Einräumung des Fruchtnießungsrechts gemäß § 509 ABGB oder des Rechtes des Gebrauches gemäß § 504 ABGB an einem Grundstück, Gebäude oder an Teilen davon;
c) die Einräumung des Baurechtes an einem Grundstück;
d) die Bestandgabe eines Grundstückes, Gebäudes oder von Teilen davon;
e) die Einräumung sonstiger Nutzungs- oder Benutzungsrechte an einem Grundstück, Gebäude oder an Teilen davon, die, wenn auch außerhalb des Vertrages, mit der Begründung eines Pfandrechtes am Grundstück oder eines Rechtes des Erwerbers zum späteren Eigentumserwerb oder mit dem Erwerb oder der Erhöhung von Beteiligungsrechten an Gesellschaften verbunden sind oder sonst in ihrer Auswirkung einem der vorgenannten Rechte gleichkommen;
f) die Begründung des Pfandrechtes und der Erwerb oder die Erhöhung von Beteiligungsrechten an Gesellschaften, wenn damit die Bestandgabe eines Grundstückes, Gebäudes oder Teiles davon oder die allenfalls nur tatsächliche Einräumung sonstiger Nutzungs- oder Benutzungsrechte an einem Grundstück, Gebäude oder Teil davon verbunden ist.
(2) Die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde ist für folgende Rechtsgeschäfte nicht erforderlich:
a) Rechtsgeschäfte mit folgenden Personen als Rechtserwerber: Ehegatten, Eltern und deren Nachkommen, Großeltern und deren Nachkommen, Stief-, Wahl- und Pflegekinder und deren Nachkommen; dies gilt auch für den Rechtserwerb von oder durch Ehegatten dieser Personen;
b) Rechtsgeschäfte mit Ehegatten als gemeinsame Rechtserwerber, wenn einer von ihnen die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt;
c) Rechtsgeschäfte innerhalb von zwei Jahren nach rechtskräftiger Scheidung, Nichtigerklärung oder Auflösung der Ehe zwischen den seinerzeitigen Ehegatten zur Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens oder der ehelichen Ersparnisse;
d) Rechtsgeschäfte zwischen Miteigentümern bei aufrechtem Bestand oder zur Auflösung einer Gemeinschaft nach § 830 ABGB; dies gilt nicht, wenn Wohnungseigentum begründet ist;
e) Mietverträge über eine Wohnung oder sonstige Räumlichkeiten, die den zum Zweck der inländischen Berufsausübung oder des daran anschließenden Ruhestandes oder zum Zweck der Ausbildung begründeten Hauptwohnsitz oder sonst ständigen Wohnsitz des Mieters oder von dessen nahen Angehörigen (lit a) darstellt, oder Mietverträge über eine Wohnung oder sonstige Räumlichkeiten bis zu einer Dauer von sechs Monaten; aufeinander folgende Bestandverträge des Mieters oder von dessen nahen Angehörigen (lit a) gelten als ein einziger Mietvertrag, wobei die Dauer der einzelnen Verträge zusammenzurechnen ist;
f) Mietverträge über Gartengrundstücke als Bestandteil einer Miete gemäß lit e;
g) Mietverträge im Rahmen des Betriebes eines hiefür besonders eingerichteten Heimes für ledige, betagte oder behinderte Menschen;
h) Mietverträge zum Zweck der Abhaltung einer öffentlichen Veranstaltung (Zirkus, Wanderschaustellung udgl) mit einer Dauer bis zu zwei Monaten im Kalenderjahr;
i) Mietverträge zum Zweck des Campings, eines Erholungsaufenthaltes oder der Sportausbildung im Rahmen des Fremdenverkehrs mit einer Dauer bis sechs Monate im Kalenderjahr; dabei ist lit e zweiter Satz anzuwenden;
j) Rechtsgeschäfte, die Grundstücke betreffen, auf die die Bestimmungen des Liegenschaftsteilungsgesetzes über die Abschreibung geringwertiger Trennstücke (§ 13 des Liegenschaftsteilungsgesetzes) oder über die Verbücherung von Straßen-, Weg-, Eisenbahn- oder Wasserbauanlagen (§§ 15 ff des Liegenschaftsteilungsgesetzes) anwendbar sind.
(3) Keine Zustimmung der Grundverkehrsbehörde ist weiter für nicht schon unter Abs 2 lit e fallende Rechtsgeschäfte erforderlich, bei denen der Rechtserwerber erklärt, dass der Gegenstand des Rechtsgeschäftes zur Begründung seines zum Zweck der inländischen Berufsausübung notwendigen oder für den daran anschließenden Ruhestand beabsichtigten Hauptwohnsitzes dienen wird. Dies gilt auch für die Rechtsgeschäfte der nahen Angehörigen (Abs 2 lit a) eines solchen Ausländers, die dieses Wohnsitzerfordernis erfüllen. Das Rechtsgeschäft ist der Grundverkehrsbehörde anzuzeigen. Dabei ist für die Aufnahme der Nutzung eine Frist ab Abgabe der Erklärung anzugeben. Sie darf, wenn das Rechtsgeschäft ein bebautes Grundstück betrifft, ein Jahr nicht überschreiten; bei Notwendigkeit einer umfassenden Sanierung eines Gebäudes oder bei unbebauten Grundstücken kann die Frist nach der für die Verwirklichung des Vorhabens allgemein erforderlichen Zeit bis längstens fünf Jahre bemessen werden. Eine vom Rechtserwerber zu lang bemessene Frist kann der Grundverkehrsbehörde unter Mitberücksichtigung der Umstände des Rechtserwerbers kürzer bestimmt werden. Die Grundverkehrsbehörde hat über die erfolgte vollständige Anzeige unverzüglich eine Bestätigung auszustellen. Sie hat aber die Ausstellung der Bestätigung zu versagen, wenn
1. wegen der Umstände des Einzelfalles, die sich aus dem Rechtsgeschäft, den Angaben in der Anzeige und offenkundigen Tatsachen ergeben, zu befürchten ist, dass der Rechtserwerber den Gegenstand des Rechtsgeschäftes nicht seiner Erklärung gemäß nutzen wird;
2. die beabsichtigte Nutzung raumordnungsrechtlich unzulässig ist; oder
3. der Rechtserwerb dem Grundsatz des sparsamen Umganges mit Grund und Boden widerspricht.
Allgemeine Voraussetzungen für die Zustimmung
§ 12
(1) Die nach § 11 erforderliche Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn
1. der Gegenstand des Rechtsgeschäftes dazu dienen soll, einen Betrieb auf Dauer anzusiedeln, zu erweitern oder zu übernehmen;
2. der Gegenstand des Rechtsgeschäftes dem Ausländer zur Begründung eines Zweitwohnsitzes dienen soll, wenn dieser in einem Zweitwohnungsgebiet (§ 17 Abs 1 Z 8 ROG 1998) liegt;
3. besondere öffentliche Interessen staatspolitischer, volks- oder regionalwirtschaftlicher, sozialpolitischer oder kultureller Art an dem Rechtserwerb des Ausländers bestehen;
4. der Gegenstand des Rechtsgeschäftes zur Begründung des Hauptwohnsitzes dienen soll und es sich bei dem Ausländer um einen ehemals österreichischen Staatsbürger handelt, der die Staatsbürgerschaft nicht infolge Entziehung (§§ 33 oder 34 des Staatsbürgerschaftsgesetzes 1985) verloren hat; dies gilt auch für den Erwerb einer solchen Person gemeinsam mit ihrem Ehegatten; oder
5. der Gegenstand des Rechtsgeschäftes der Erweiterung eines bestehenden Wohnsitzes oder eines bestehenden Betriebes dienen soll, und zwar unmittelbar oder mittelbar durch Errichtung oder Erweiterung von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge, der Zu- und Abfahrt, des Gartens oder auf ähnliche Weise.
(2) Der Rechtserwerber hat über die beabsichtigte Nutzung eine Erklärung vorzulegen. Für die Erklärung sind Formulare zu verwenden, deren Muster durch Verordnung der Landesregierung festzulegen sind. Darin können auch nähere Angaben zu den zu erfüllenden Voraussetzungen verlangt werden. Die Erklärung hat in den Fällen der Z 1 und 4 eine Frist ab Zustimmung zum Rechtsgeschäft zu enthalten, innerhalb der die beabsichtigte Nutzung aufgenommen werden wird. Sie ist nach der für die Verwirklichung des Vorhabens allgemein erforderlichen Zeit bis längstens fünf Jahre zu bemessen. Eine vom Rechtserwerber zu lang bemessene Frist kann von der Grundverkehrsbehörde unter Berücksichtigung der Umstände des Rechtserwerbers kürzer bestimmt werden. In diesen Fällen hat der Rechtserwerber der Grundverkehrsbehörde auf dessen Verlangen die Aufnahme der Nutzung innerhalb der von ihm angegebenen oder von der Behörde bestimmten Frist bis längstens einen Monat nach deren Ende durch Vorlage geeigneter Urkunden nachzuweisen. Ein solcher Nachweis kann verlangt werden, wenn auf Grund der Umstände des Einzelfalles Zweifel über die Aufnahme der erklärten Nutzung bestehen. Der Grundverkehrsbehörde kann auf Ersuchen des Rechtserwerbers, das vor Ende der Frist oder spätestens zwei Monate danach zu stellen ist, aus berücksichtigungswürdigen Gründen die Frist verlängern bzw eine neue Frist festsetzen, und zwar in einem angemessenen Ausmaß bis längstens drei Jahre und den Zeitraum, der von der gesetzlichen Frist ursprünglich nicht ausgeschöpft worden ist.
Besondere Gründe für die Versagung der Zustimmung
§ 13
(1) Die Zustimmung ist jedenfalls zu versagen, wenn
1. die beabsichtigte Nutzung des Gegenstandes des Rechtsgeschäftes nach raumordnungsrechtlichen Vorschriften nicht zulässig ist;
2. der Rechtserwerb dem Grundsatz des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden widerspricht;
3. für den Erwerb, die Errichtung, die Verbesserung oder die Instandsetzung des Gegenstandes des Rechtsgeschäftes Wohnbauförderungsmittel des Bundes oder des Landes verwendet worden sind, es sei denn, dass der Ausländer nach den jeweils anzuwendenden Förderungsvorschriften selbst förderungswürdig ist oder die Förderung beendet ist und seit der Zusicherung der Förderung 20 Jahre, bei Förderung der Verbesserung oder Instandsetzung jedoch 10 Jahre vergangen sind;
4. der Rechtserwerb staatspolitischen, volks- oder regionalwirtschaftlichen, sozialpolitischen oder kulturellen Interessen widerspricht.
(2) Die Zustimmung ist weiter aus folgenden Gründen zu versagen:
1. Ein österreichischer Staatsbürger oder eine inländische juristische Person oder Personengesellschaft ist bereit und imstande, das Recht zu den gleichen Bedingungen wie im vorliegenden Rechtsgeschäft zu erwerben. Diese Bereitschaft ist in annahmefähiger Form zu bekunden und hat gegenüber dem Veräußerer, Vermieter, Verpächter udgl bis zum Ablauf einer einmonatigen Frist nach Erlassung der wegen ihres Vorliegens die Zustimmung versagenden Entscheidung der Grundverkehrsbehörde die Wirkung eines verbindlichen Angebotes. Sind im vorliegenden Rechtsgeschäft enthaltene Nebenbedingungen nur vom Rechtserwerber persönlich oder in wirtschaftlicher Weise zu erbringen, ist die Bereitschaft, zu gleichen Bedingungen das Recht zu erwerben, auch dann als gegeben anzusehen, wenn diese Nebenbedingungen im Angebot bezeichnet, hiefür die Leistung eines angemessenen Geldausgleiches angeboten wird und dessen Annahme für den Veräußerer, Vermieter, Verpächter udgl zumutbar ist. Das Angebot ist der Grundverkehrsbehörde zur Kenntnis zu bringen.
2. Den Gegenstand des Rechtsgeschäftes bildet ein Grundstück, allenfalls zusammen mit anderen Grundstücken, für das in den letzten fünf Jahren eine Zustimmung der Grundverkehrsbehörde wegen der Ausübung des Rechtes gemäß Z 1 durch einen Inländer versagt wurde, es sei denn, dass nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes mit diesem Inländer das Rechtsgeschäft aus dessen Verschulden wieder aufgelöst worden ist oder am Rechtserwerb des Ausländers ein besonderes öffentliches Interesse gemäß § 12 Abs 1 Z 3 besteht.
(3) Der Versagungsgrund des Abs 2 Z 1 gilt nicht, wenn der Gegenstand des Rechtsgeschäftes dem Ausländer zur Begründung seines für die gesicherte inländische Berufsausübung notwendigen Hauptwohnsitzes dienen soll.
(4) Bestehen am Rechtserwerb des Ausländers besondere öffentliche Interessen gemäß § 12 Abs 1 Z 3, vermag eine Erklärung eines inländischen Interessenten gemäß Abs 2 Z 1 nur dann einen Versagungsgrund darzustellen, wenn der vom inländischen Interessenten beabsichtigten Nutzung vom Standpunkt der öffentlichen Interessen zumindest die gleiche Bedeutung zukommt.
3. Abschnitt
Gemeinsame Bestimmungen für rechtsgeschäftliche Rechtserwerbe
Sicherstellung der Nutzung
§ 14
(1) Die Zustimmung kann, unbeschadet § 8, unter Auflagen und Bedingungen erteilt werden, um sicherzustellen, dass der Rechtserwerber den Gegenstand des Rechtsgeschäftes der von ihm erklärten und für die Erteilung der Zustimmung maßgeblichen Nutzung zuführt. Diese müssen verhältnismäßig sein und dürfen kein solches Ausmaß erreichen, dass sie bei durchschnittlicher Betrachtung den Erwerbsvorgang unwirtschaftlich erscheinen lassen.
(2) Mit demselben Ziel kann die Zustimmung von der Leistung einer Sicherheit abhängig gemacht werden. Für die Bemessung der Sicherheitsleistung gilt Abs 1 zweiter Satz. des Erwerbers in einer der wirtschaftlichen Bedeutung des Rechtserwerbes für die beabsichtigte Nutzung angemessenen Höhe, höchstens aber in der Höhe der Gegenleistung oder des höheren Wertes des Gegenstandes des Rechtsgeschäftes, zu bemessen. Sie kann in barem Geld, in nicht vinkulierten Einlagebüchern von Geldinstituten mit Sitz oder Niederlassung im Inland oder in einem Staat, der Mitglied der Europäischen Union oder Vertragsstaat des EWR-Abkommens ist, oder in der Weise erbracht werden, dass sich ein solches Institut als Bürge und Zahler verpflichtet, die Sicherheitssumme bei Verfall zu bezahlen. Die Sicherheit ist innerhalb von drei Monaten nach behördlicher Aufforderung zu leisten, anderenfalls der Antrag auf Zustimmung zum Rechtsgeschäft als zurückgezogen anzusehen ist.
(3) Die Sicherheitsleistung haftet innerhalb von zehn Jahren ab Aufnahme der beabsichtigten Nutzung des Gegenstandes des Rechtsgeschäftes. Sie verfällt zugunsten des Landes, wenn der Erwerber innerhalb einer angemessen zu bestimmenden Frist, die nicht kürzer als sechs Monate und nicht länger als fünf Jahre sein darf, die beabsichtigte Nutzung des Gegenstandes des Rechtsgeschäftes nicht aufnimmt oder innerhalb des Haftungszeitraumes wieder aufgibt, ohne dass berücksichtigungswürdige Gründe vorliegen. Der Verfall ist durch die Grundverkehrsbehörde festzustellen.
(4) Von einer gemäß Abs 1 oder 2 sichergestellten Nutzung darf nur abgegangen werden, wenn die Änderung von der Grundverkehrsbehörde als aus den Interessen des Grundverkehrs mit der ursprünglich beabsichtigten Nutzung gleichwertig anerkannt worden ist.
Verhältnis der Zustimmungserfordernisse zueinander
sowie zu sonstigen Genehmigungserfordernissen
§ 15
(1) Bei Zutreffen der Voraussetzungen sind die Bestimmungen des 1. und 2. Abschnitts nebeneinander anzuwenden. Eine nach § 3 oder § 11 erforderliche Zustimmung darf nicht erteilt werden, wenn das Rechtsgeschäft außerdem noch der Zustimmung nach § 11 bzw nach § 3 bedarf und diese zu versagen ist.
(2) In anderen landesrechtlichen Vorschriften vorgesehene behördliche Bewilligungen, Genehmigungen udgl für Bauführungen oder die Änderung oder Aufnahme der Nutzung oder des Betriebes von Anlagen dürfen von einem Rechtserwerber erst dann ausgeübt werden, wenn seinem Rechtserwerb am Grundstück die erforderliche grundverkehrsbehördliche Zustimmung erteilt ist. In diesen Bewilligungen, Genehmigungen udgl ist darauf hinzuweisen.
Rechtsunwirksamkeit von Rechtsgeschäften
§ 16
(1) Solange die erforderliche grundverkehrsbehördliche Zustimmung nicht erteilt ist, darf das zugrundeliegende Rechtsgeschäft nicht durchgeführt werden; insbesondere ist die grundbücherliche Eintragung des erworbenen Rechts nicht zulässig. Die Parteien sind jedoch an das Rechtsgeschäft gebunden. Mit der Versagung der Zustimmung wird das Rechtsgeschäft rückwirkend unwirksam.
(2) Ein Rechtsgeschäft wird auch unwirksam, wenn nicht innerhalb von zwei Jahren nach Ablauf der Frist gemäß § 29 Abs 1 der Antrag auf Erteilung der Zustimmung gestellt wird; dies gilt auch für Bestandverhältnisse, die gemäß § 3 Abs 2 lit h oder § 11 Abs 2 lit e
oder i dadurch einer Zustimmung der Grundverkehrsbehörde bedürfen, dass sie über eine bestimmte Zeitdauer aufrechterhalten werden.
(3) Die Grundverkehrsbehörde kann den Parteien eines Rechtsgeschäftes auftragen, die Benutzung eines Grundstückes aufzulassen, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist.
4. Abschnitt
Rechtserwerb an Grundstücken im Weg der
Versteigerung, von Todes wegen oder
durch Ersitzung oder Bauen auf fremdem Grund
1. Unterabschnitt
Zwangsversteigerung
Verfahren bei Zuschlagserteilung
§ 17
(1) Das Exekutionsgericht hat den Zuschlag unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass dieser, wenn der Eigentumserwerb ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betrifft oder der Meistbietende kein gleichgestellter Ausländer ist, erst mit der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung rechtswirksam wird. Wenn nicht in sinngemäßer Anwendung des § 3 Abs 2 bzw des § 11 Abs 2 das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes offenkundig ist oder sogleich vom Meistbietenden durch Vorlage entsprechender Urkunden nachgewiesen wird, ist der Meistbietende aufzufordern, innerhalb von vier Monaten ab Aufforderung dem Exekutionsgericht solche Urkunden vorzulegen oder innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde zu beantragen.
(2) Der Beschluss über die Erteilung des Zuschlags ist für wirksam zu erklären, auszufertigen und zu verlautbaren, wenn
a) bei land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken in sinngemäßer Anwendung des § 3 Abs 2 oder bei nicht gleichgestellten Ausländern in sinngemäßer Anwendung des § 11 Abs 2 das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes offenkundig ist oder innerhalb von vier Monaten ab Aufforderung Urkunden darüber vorgelegt werden;
b) der Bescheid über die grundverkehrsbehördliche Zustimmung vorgelegt wird; oder
c) dem Exekutionsgericht nicht innerhalb von vier Monaten ab Einlangen des Antrages bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde der Bescheid vorgelegt wird, mit dem die grundverkehrsbehördliche Zustimmung in erster Instanz versagt worden ist.
(3) Die Grundverkehrsbehörde hat dem Exekutionsgericht das Einlangen des Antrages unverzüglich mitzuteilen. Nach Ablauf von vier Monaten ab Einlangen des Antrages ist eine Versagung der Zustimmung durch die Grundverkehrsbehörde erster Instanz nicht mehr zulässig.
(4) Das Exekutionsgericht hat auf Antrag eine erneute Versteigerung anzuordnen, wenn
a) der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Zustimmung nicht innerhalb der gemäß Abs 1 festgesetzten Frist gestellt wird und dem Exekutionsgericht nicht innerhalb von vier Monaten ab Aufforderung (Abs 1) Urkunden vorgelegt werden, aus denen sich ergibt, dass die Übertragung des Eigentums an dem Meistbietenden keiner Zustimmung bedarf; oder
b) dem Exekutionsgericht innerhalb der im Abs 2 lit c genannten Frist ein Bescheid der Grundverkehrsbehörde zukommt, mit dem die Zustimmung versagt wird, und dieser Bescheid rechtskräftig wird.
Erneute Versteigerung
§ 18
(1) Zwischen der Bekanntmachung des neuen Versteigerungstermins und der Versteigerung müssen mindestens sechs Monate liegen.
(2) Bei der erneuten Versteigerung richtet sich das geringste Anbot stets nach § 151 Abs 1 EO, soweit nicht Abs 6 anzuwenden ist.
(3) Beim neuen Versteigerungstermin dürfen als Bieter nur Personen zugelassen werden,
a) deren Eigentumserwerb offenkundig keiner grundverkehrsbehördlichen Zustimmung bedarf; oder
b) die dem Exekutionsgericht entweder Urkunden, aus denen sich ergibt, dass ihr Rechtserwerb keiner grundverkehrsbehördlichen Zustimmung bedarf, oder einen rechtskräftigen Bescheid der Grundverkehrsbehörde über die Zustimmung zu ihrem Rechtserwerb vorlegen.
(4) Ein Antrag auf grundverkehrsbehördliche Zustimmung zum beabsichtigten Erwerb im Weg der Versteigerung ist innerhalb von vier Wochen nach der Bekanntmachung des neuen Versteigerungstermines einzubringen. Die Grundverkehrsbehörde hat über diese Anträge und über allenfalls eingebrachte Berufungen gegen dazu ergangene Bescheide ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber innerhalb acht Wochen nach ihrem Einlangen zu entscheiden.
(5) Wenn beim erneuten Versteigerungstermin keine Bieter auftreten oder keine gültigen Anbote abgegeben werden, hat das Exekutionsgericht den Beschluss über die Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden des ersten Versteigerungstermins für wirksam zu erklären, auszufertigen und zu verlautbaren und die Grundverkehrsbehörde davon zu verständigen.
(6) Wird die erneute Versteigerung erforderlich, weil der Meistbietende der ersten Versteigerung den Antrag nicht innerhalb der nach § 17 Abs 1 festgesetzten Frist gestellt hat, sind die Bestimmungen der Exekutionsordnung über die Wiederversteigerung anzuwenden.
Verfahren bei Überboten
§ 19
(1) Vor der Verständigung des Erstehers von einem Überbot hat das Exekutionsgericht, wenn der Eigentumserwerb ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück betrifft oder der Überbieter kein gleichgestellter Ausländer ist und nicht in sinngemäßer Anwendung des § 3 Abs 2 bzw des § 11 Abs 2 das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes offenkundig ist oder vom Überbieter durch Vorlage entsprechender Urkunden nachgewiesen wird, den Überbieter aufzufordern, innerhalb von vier Monaten ab Aufforderung dem Exekutionsgericht solche Urkunden vorzulegen oder innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde zu beantragen.
(2) Das Exekutionsgericht hat das Überbot dem weiteren Verfahren zu Grunde zu legen, wenn
a) bei land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken in sinngemäßer Anwendung des § 3 Abs 2 oder bei nicht gleichgestellten Ausländern in sinngemäßer Anwendung des § 11 Abs 2 das Vorliegen eines Ausnahmetatbestandes offenkundig ist oder innerhalb von vier Monaten ab Aufforderung Urkunden darüber vorgelegt werden;
b) der Bescheid über die grundverkehrsbehördliche Zustimmung vorgelegt wird; oder
c) dem Exekutionsgericht nicht innerhalb von vier Monaten ab Einlangen des Antrages bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde der Bescheid vorgelegt wird, mit dem die grundverkehrsbehördliche Zustimmung versagt worden ist.
(3) Die Grundverkehrsbehörde hat dem Exekutionsgericht das Einlangen des Antrages unverzüglich mitzuteilen. Nach Ablauf von vier Monaten ab Einlangen des Antrages ist eine Versagung der Zustimmung durch die Grundverkehrsbehörde erster Instanz nicht mehr zulässig.
(4) Das Exekutionsgericht hat das Überbot zurückzuweisen, wenn
a) der Antrag auf grundverkehrsbehördliche Zustimmung nicht innerhalb der gemäß Abs 1 festgesetzten Frist gestellt wird und dem Exekutionsgericht nicht innerhalb von vier Monaten ab Aufforderung (Abs 1) Urkunden vorgelegt werden, aus denen sich ergibt, dass die Übertragung des Eigentums an dem Meistbietenden keiner Zustimmung bedarf; oder
b) dem Exekutionsgericht innerhalb der im Abs 2 lit c genannten Frist ein Bescheid der Grundverkehrsbehörde zukommt, mit dem die Zustimmung versagt wird, und dieser Bescheid rechtskräftig wird.
Entscheidungen der Grundverkehrsbehörde
§ 20
Für die Entscheidung der Grundverkehrsbehörde über einen Antrag auf Zustimmung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens gelten die Vorschriften für den rechtsgeschäftlichen Erwerb mit Ausnahme des § 4 Abs 3 Z 2, Abs 4 und 5, des § 5 Abs 1 Z 3 sowie des § 13 Abs 2.
2. Unterabschnitt
Freiwillige Feilbietung
§ 21
Die §§ 17 bis 20 sind auf die freiwillige Feilbietung eines Grundstückes (§§ 267 ff Außerstreitgesetz) und die Versteigerung einer gemeinschaftlichen Liegenschaft (§§ 352 ff EO) entsprechend anzuwenden.
3. Unterabschnitt
Erwerb von Todes wegen
Zustimmungsbedürftiger Rechtserwerb
und Voraussetzungen für die Zustimmung
§ 22
(1) Rechtserwerbe von Todes wegen durch andere Personen als die im Abs 2 genannten bedürfen der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung, wenn sie folgende Rechte an einem land- oder forstwirtschaftlichen Grundstück zum Gegenstand haben oder der Rechtserwerber nicht gleichgestellter Ausländer ist:
a) die Übertragung des Eigentums;
b) die Einräumung des Fruchtnießungsrechts gemäß § 509 ABGB oder des Gebrauchsrechts gemäß § 504 ABGB;
c) die Einräumung des Baurechts.
(2) Keiner Zustimmung bedarf der Rechtserwerb durch folgende Personen: Ehegatten, Eltern und deren Nachkommen, Großeltern und deren Nachkommen, Stief-, Wahl- und Pflegekinder und deren Nachkommen und (sonstige) Personen innerhalb der Erbrechtsgrenzen des ABGB, Ehegatten solcher Personen, Miteigentümer am Grundstück oder bei Erbhöfen der Anerbe nach dem Anerbengesetz.
(3) Die gemäß Abs 1 erforderliche Zustimmung ist zu erteilen, wenn die letztwillige Zuwendung nicht zu dem Zweck erfolgt ist, um die Zustimmungsvoraussetzungen für den Erwerb durch Rechtsgeschäft unter Lebenden zu umgehen.
(4) Schenkungen auf den Todesfall sind, wenn sie nicht unter Personen erfolgen, die zum Kreis der gesetzlichen Erben im Sinn des ABGB gehören, als unter Lebenden abgeschlossene Rechtsgeschäfte zu behandeln.
Feststellung des Erben oder
Vermächtnisnehmers
§ 23
Stellt das Verlassenschaftsgericht auf Grund der ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen fest, dass ein Erbe, der durch die Einantwortung ein zum Nachlass gehörendes Grundstück erwirbt, oder ein Vermächtnisnehmer, dem ein Grundstück vermacht ist, zum Kreis der im § 22 Abs 2 genannten Personen gehört, hat es dies in der Einantwortungsurkunde bzw in der Amtsbestätigung nach § 178 des Außerstreitgesetzes festzuhalten. Ist dies nicht der Fall, gelten für den Erben und den Vermächtnisnehmer die §§ 24 und 25. Die Bestimmungen für den Erwerb des Eigentums gelten für den Erwerb des Fruchtnießungsrechts, des Gebrauchsrechts oder des Baurechts sinngemäß.
Voraussetzungen zur Verbücherung
des Abhandlungsergebnisses
§ 24
(1) Soweit er nicht zum Kreis der im § 22 Abs 2 genannten Personen gehört, hat ein Erbe, der durch Einantwortung ein zum Nachlass gehöriges Grundstück erwirbt, oder ein Vermächtnisnehmer, der auf Grund einer Amtsbestätigung nach § 178 des Außerstreitgesetzes das Recht zur Übertragung eines Grundstückes erwirbt, innerhalb von sechs Monaten ab Rechtskraft der Einantwortung dem Verlassenschaftsgericht vorzulegen:
1. einen Bescheid über die grundverkehrsbehördliche Zustimmung zu seinem Erwerb;
oder
2. eine verbücherungsfähige Urkunde über ein Rechtsgeschäft zur Übertragung des Eigentums am Grundstück auf einen anderen und einen Bescheid oder eine Bescheinigung der Behörde gemäß § 30 Abs 1 Z 1 oder 2 zum Erwerb des anderen.
(2) Ist sechs Monate nach Rechtskraft der Einantwortung bzw der Amtsbestätigung nach § 178 des Außerstreitgesetzes ein Verfahren zur Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung (Abs 1 Z 1) noch anhängig, endet die Frist zur Vorlage der Behördenentscheidungen im Sinn des Abs 1 nicht vor Ablauf eines Monats ab dem rechtskräftigen Abschluss dieses Verfahrens.
(3) Wird der Bescheid über die grundverkehrsbehördliche Zustimmung fristgerecht vorgelegt, hat das Verlassenschaftsgericht die Bestimmungen über die Verbücherung der Abhandlungsergebnisse mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Frist des § 29 Abs 1 letzter Satz des Liegenschaftsteilungsgesetzes erst mit der Vorlage des Bescheides zu laufen beginnt.
(4) Die Verbücherung der Amtsbestätigung ist vom Vermächtnisnehmer zu beantragen.
Versteigerung bei Nichtvorliegen
der Voraussetzungen des § 24
§ 25
(1) Hat ein Erbe, der nicht zum Kreis der im § 22 Abs 2 genannten Personen gehört, binnen sechs Monaten ab Rechtskraft der Einantwortung bzw ein solcher Vermächtnisnehmer binnen sechs Monaten ab Rechtskraft der Amtsbestätigung nach § 178 des Außerstreitgesetzes eine der im § 24 Abs 1 genannten Urkunden nicht vorgelegt, hat das Verlassenschaftsgericht dies der Grundverkehrsbehörde mitzuteilen.
(2) Ist bei Einlangen dieser Mitteilung ein Verfahren im Sinn des § 24 Abs 2 nicht anhängig, hat das Gericht die Liegenschaft auf Antrag der Grundverkehrsbehörde in sinngemäßer Anwendung der §§ 352 ff EO zu versteigern.
(3) Ist bei Einlangen der Mitteilung ein Verfahren im Sinn des § 24 Abs 2 anhängig, hat die Grundverkehrsbehörde dies dem Verlassenschaftsgericht mitzuteilen; der rechtskräftige Abschluss des Verfahrens ist abzuwarten.
(4) Endet das Verfahren mit einer Entscheidung im Sinn des § 24 Abs 1, hat die Grundverkehrsbehörde dies dem Verlassenschaftsgericht mitzuteilen. Das Gericht hat sodann die Verbücherung der Abhandlungsergebnisse gemäß § 24 Abs 3 zu bewirken; die Verbücherung der Amtsbestätigung erfolgt über Antrag des Vermächtnisnehmers.
(5) Endet das Verfahren mit einer rechtskräftigen Entscheidung, durch die dem Erwerb des Erben, des Vermächtnisnehmers oder des anderen (§ 24 Abs 1 Z 2) die Zustimmung versagt wird, ist die Liegenschaft gemäß Abs 2 zu versteigern.
(6) Ein gemäß Abs 2 oder 5 durchzuführendes Versteigerungsverfahren ist auf Antrag des Erben, des Vermächtnisnehmers oder des anderen (§ 24 Abs 1 Z 2) nach Bezahlung der aufgelaufenen Exekutionskosten einzustellen (§ 39 EO), wenn dem Gericht eine der im § 24 Abs 1 genannten Urkunden vorgelegt wird.
4. Unterabschnitt
Ersitzung und Eigentumserwerb
durch Bauen auf fremdem Grund
§ 26
(1) Der Rechtserwerb durch Ersitzung und der Eigentumserwerb durch Bauen auf fremdem Grund (§ 418 ABGB) unterliegt den Beschränkungen des 1. und 2. Abschnitts.
(2) Ist die erforderliche Zustimmung zum Rechtserwerb rechtskräftig versagt worden, hat der Rechtserwerber das Recht binnen sechs Monaten ab Rechtskraft des Versagungsbescheides an eine andere Person zu übertragen und der Grundverkehrsbehörde eine verbücherungsfähige Urkunde über das Rechtsgeschäft vorzulegen. Gleichzeitig ist der Antrag auf Zustimmung zu stellen, wenn das Rechtsgeschäft einer Zustimmung bedarf. Wird eine solche Urkunde nicht fristgerecht vorgelegt oder die beantragte Zustimmung in weiterer Folge rechtskräftig versagt, ist die Liegenschaft auf Antrag der Grundverkehrsbehörde in sinngemäßer Anwendung des § 352 EO zu versteigern. Das Versteigerungsverfahren ist auf Antrag des Rechtserwerbers nach Bezahlung der aufgelaufenen Exekutionskosten einzustellen (§ 39 EO), wenn dem Gericht die im § 24 Abs 1 Z 2 genannten Urkunden vorgelegt werden.
5. Abschnitt
Grundverkehrsbehörden und Verfahrensvorschriften
Grundverkehrsbehörden
§ 27
(1) Grundverkehrsbehörden im Sinn dieses Gesetzes sind:
a) der Bürgermeister für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 2 Abs 1 letzter Satz;
b) die Bezirksverwaltungsbehörde für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 3 Abs 2 lit k;
c) eine für den politischen Bezirk am Sitz der Bezirksverwaltungsbehörde eingerichtete Grundverkehrskommission für Rechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken;
d) die Landesregierung für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 9 Abs 3, für Rechtserwerbe durch Ausländer sowie in den Fällen des § 29 Abs 5 und zur Vollziehung des § 34;
e) der Unabhängige Verwaltungssenat zur Entscheidung über Berufungen gegen Bescheide der Grundverkehrsbehörden gemäß lit a bis d.
(2) Die örtliche Zuständigkeit der Grundverkehrskommission richtet sich nach der Lage des Grundstückes (§ 3 lit a AVG). Liegen die Grundstücke eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes in mehreren politischen Bezirken, ist die Grundverkehrskommission zuständig, in deren Amtsbereich sich der wirtschaftliche Mittelpunkt des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes befindet.
Grundverkehrskommissionen
§ 28
(1) Die Grundverkehrskommission besteht aus dem Bezirkshauptmann als Vorsitzendem
oder einem von ihm aus dem Stand der rechtskundigen Beamten der Bezirkshauptmannschaft bestellten Vertreter sowie zwei im politischen Bezirk wohnhaften land- oder forstwirtschaftlichen Fachleuten und einem Vertreter der Gemeinde, in der das Grundstück oder dessen größter Teil gelegen ist, als Beisitzer. In den Fällen, in denen es sich um ein Rechtsgeschäft handelt, das dazu abgeschlossen werden soll, um ein Grundstück anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken zu widmen, sowie bei Rechtserwerben von Todes wegen gehören der Grundverkehrskommission als Beisitzer zusätzlich je ein Vertreter der Wirtschaftskammer Salzburg, der Kammer für Arbeiter und Angestellte für Salzburg und der Salzburger Landarbeiterkammer an. Für jeden Beisitzer ist für den Fall der Verhinderung ein Ersatzmitglied zu bestellen. Alle Beisitzer und ihre Vertreter müssen zum Salzburger Landtag wählbar sein. Ihre Amtsdauer beträgt fünf Jahre, im Fall der Nachbestellung den Rest der Amtsdauer des Vorgängers. Die Beisitzer und ihre Vertreter werden vom Bezirkshauptmann bestellt, und zwar die beiden land- und forstwirtschaftlichen Fachleute und ihre Vertreter nach Einholung eines Vorschlages der Kammer für Land- und Forstwirtschaft in Salzburg, der Gemeindevertreter und sein Vertreter nach Einholung eines im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde zu erstattenden Vorschlages der Gemeinde und die Kammervertreter und ihre Vertreter nach Einholung von Vorschlägen der jeweiligen Kammer. Einer Aufforderung zur Erstattung eines Vorschlages ist innerhalb von zwei Monaten zu entsprechen, andernfalls die Bestellung ohne Vorliegen eines solchen erfolgt.
(2) Die Beisitzer und Ersatzmitglieder haben bei Antritt ihres Amtes in die Hand des Bezirkshauptmannes das Gelöbnis strengster Unparteilichkeit und gewissenhafter Erfüllung der mit dem Amt verbundenen Pflichten abzulegen. Darüber ist eine Niederschrift aufzunehmen.
(3) (Verfassungsbestimmung) Die Mitglieder der Grundverkehrskommission sind in Ausübung ihres Amtes an keine Weisungen gebunden.
(4) Die Entschädigung für die Teilnahme an den Sitzungen der Kommission richtet sich nach dem Kollegialorgane-Sitzungsentschädigungsgesetz.
(5) Die Beisitzer und Ersatzmitglieder sind vom Bezirkshauptmann ihres Amtes zu entheben, wenn sie darauf verzichten, bei Verlust der Wählbarkeit zum Salzburger Landtag sowie bei grober Verletzung oder Vernachlässigung ihrer mit dem Amt verbundenen Pflichten.
(6) Die Grundverkehrskommission wird vom Vorsitzenden nach Bedarf, wenigstens aber vierteljährlich einberufen; die Einberufung hat mindestens eine Woche vor dem Verhandlungstag tunlichst unter Angabe der Verhandlungsgegenstände zu erfolgen. Die Kommission ist beschlussfähig, wenn der Vorsitzende (Stellvertreter) und mindestens zwei Beisitzer, in den Fällen des Abs 1 zweiter Satz aber mindestens vier Beisitzer anwesend sind. Die Grundverkehrskommission entscheidet mit Stimmenmehrheit. Stimmenthaltung ist nicht zulässig. Der Vorsitzende (Stellvertreter) stimmt mit; bei Stimmengleichheit gilt jene Meinung als angenommen, der der Vorsitzende (Stellvertreter) beigetreten ist.
(7) Der Grundverkehrskommission werden das erforderliche Personal und die nötigen Hilfsmittel von der Bezirksverwaltungsbehörde beigestellt.
(8) Für den Bereich der Stadt Salzburg finden die Abs 1 bis 7 mit der Maßgabe sinngemäß Anwendung, dass der Vorsitzende der Grundverkehrskommission und sein Stellvertreter vom Bürgermeister aus dem Stand der rechtskundigen Beamten des Magistrates bestellt werden und der als Vertreter der Gemeinde bestimmte Beisitzer vom Gemeinderat im eigenen Wirkungsbereich der Gemeinde entsendet wird. Die Bestellung der übrigen Beisitzer und ihrer Vertreter erfolgt durch den Bürgermeister. Die Entschädigung für die Teilnahme an den Sitzungen hat die Stadt Salzburg zu tragen.
Verfahrensvorschriften
§ 29
(1) Der Rechtserwerber hat den Antrag auf Zustimmung zum Rechtserwerb oder die Anzeige gemäß § 11 Abs 3 dritter Satz innerhalb von längstens drei Monaten nach Abschluss des Rechtsgeschäftes, rechtskräftiger Einantwortung oder Ausstellung der Amtsbestätigung gemäß § 178 des Außerstreitgesetzes bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde einzubringen. Diese Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn um die Ausstellung einer im § 30 Abs 1 Z 2 genannten Bescheinigung angesucht und diese bisher nicht ausgestellt worden ist. Sie kann, wenn vor ihrem Ablauf unter Vorlage des Vertrages angesucht worden ist, aus berücksichtigungswürdigen Gründen bis zu insgesamt einem Jahr verlängert werden. Dem Antrag sind die Erklärung über die künftige Nutzung des Geschäftsgegenstandes und eine planliche Darstellung über die Lage des Grundstückes anzuschließen. Im Antrag ist anzugeben, ob das Grundstück von einem Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren erfasst war oder nicht. Auf Verlangen der Grundverkehrsbehörde sind weitere zur Entscheidung erforderliche Unterlagen (zB Grundbuchsauszug) nachzureichen.
(2) Parteien im Verfahren sind die im Vertrag genannten Parteien bzw der Rechtserwerber bei Rechtserwerb im Weg der Versteigerung, von Todes wegen, Ersitzung oder durch Bauen auf fremdem Grund.
(3) Wenn ein land- oder forstwirtschaftliches Grundstück Gegenstand eines Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens war, hat die Grundverkehrsbehörde vor ihrer Entscheidung die Agrarbehörde zu hören. In Fällen, in denen die Anwendung des § 6 in Betracht kommt, sind vor der Entscheidung die Kammer für Land- und Forstwirtschaft in Salzburg und die Salzburger Landarbeiterkammer zu hören.
(4) Die Grundverkehrskommission hat in Fällen, in denen eine Ausübung der Einbietemöglichkeit gemäß § 4 Abs 3 Z 2 in Betracht kommt, vor Erteilung der Zustimmung das Rechtsgeschäft unter kurzer Angabe des Veräußerers, des Gegenstandes und der Gegenleistung der nach Lage des Gegenstandes zuständigen Gemeinde zur Kundmachung durch vierwöchigen Anschlag an deren Amtstafel sowie der Kammer für Land- und Forstwirtschaft in Salzburg bekannt zu geben. Ab Beginn der Kundmachung kann allgemein in die Unterlagen über das Rechtsgeschäft bei der Grundverkehrskommission während der Amtsstunden (§ 13 Abs 5 AVG) Einsicht genommen werden. Auf diese Möglichkeit ist in der Kundmachung hinzuweisen.
(5) Die auf Vorschlag der Kammer für Land- und Forstwirtschaft in Salzburg und der Salzburger Landarbeiterkammer bestellten Mitglieder der Grundverkehrskommission (§ 28 Abs 1) können, wenn sie im Hinblick auf die gemäß § 4 Abs 1 zu wahrenden Interessen Bedenken gegen die Richtigkeit eines auf Zustimmung lautenden Beschlusses haben, vom Vorsitzenden verlangen, dass er die Angelegenheit der Landesregierung unter Angabe der Bedenken vorlegt und die Parteien davon verständigt. Ein solches Verlangen ist nur zulässig, wenn das betreffende Mitglied gegen die Zustimmung gestimmt hat und das Verlangen noch in der gleichen Sitzung unter Angabe der Bedenken gegen die Richtigkeit des Beschlusses stellt; sind beide auf Vorschlag der Kammer für Land- und Forstwirtschaft in Salzburg bestellte Mitglieder anwesend, muss das Verlangen gemeinsam gestellt werden. Es bewirkt, dass der gefasste Beschluss außer Kraft tritt und die Grundverkehrskommission nach Vorliegen der Stellungnahme der Landesregierung mit der Angelegenheit nochmals zu befassen ist. Ebenso hat der Vorsitzende oder der Bezirkshauptmann bzw sein Vertreter die Vorlage von Amts wegen anzuordnen, wenn er selbst Bedenken gegen die Gesetzmäßigkeit eines solchen Beschlusses hegt.
(6) In Verfahren betreffend die Zustimmung zu Rechtserwerben durch nicht gleichgestellte oder nicht begünstigte Ausländer hat die Grundverkehrsbehörde vor ihrer Entscheidung der Österreichischen Nationalbank und der Sicherheitsdirektion für das Bundesland Salzburg vom Rechtserwerb Kenntnis und Gelegenheit zur Äußerung dazu zu geben.
(7) Die Grundverkehrsbehörde hat zur Ermöglichung der Ausübung der Einbietemöglichkeit gemäß § 13 Abs 2 Z 1 das Rechtsgeschäft vor Erteilung der Zustimmung unter kurzer Angabe des Veräußerers, des Gegenstandes und der Gegenleistung sowie der nach Lage des Gegenstandes zuständigen Gemeinde durch Kundmachung in drei Salzburger Tageszeitungen und vierwöchigen Anschlag an der Amtstafel der Gemeinde allgemein bekannt zu machen. Ab der letzten Bekanntmachung kann allgemein in die Unterlagen über das Rechtsgeschäft bei der Grundverkehrsbehörde während der Amtsstunden (§ 13 Abs 5 AVG) Einsicht genommen werden. Auf diese Möglichkeit ist in der Bekanntmachung hinzuweisen.
(8) Die Bescheide der Grundverkehrskommissionen werden vom Vorsitzenden (Stellvertreter) unter Berufung auf den Beschluss der Kommission ausgefertigt. Sofern es sich nur um das Verfahren betreffende Anordnungen (§ 63 Abs 2 AVG) handelt, werden diese vom Vorsitzenden (Stellvertreter) oder von einem dazu ermächtigten Bediensteten selbstständig getroffen.
(9) Die Verweigerung einer Bescheinigung nach diesem Gesetz hat mit Bescheid zu erfolgen.
(10) Ist der Vertrag über ein zustimmungsbedürftiges oder anzeigepflichtiges Rechtsgeschäft von einer anderen Person als dem Rechtserwerber verfasst worden, hat diese den Vertrag innerhalb der Frist gemäß Abs 1 der Grundverkehrsbehörde mitzuteilen, wenn sie nicht selbst die Antragstellung oder Anzeige gemäß Abs 1 vornimmt.
6. Abschnitt
Grundbuchsvorschriften und Bestimmungen
gegen Schein- und Umgehungsgeschäfte
Zulässigkeit der Eintragung
§ 30
(1) Rechte an Grundstücken dürfen im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch beigeschlossen sind:
1. ein rechtskräftiger Bescheid der Grundverkehrsbehörde über die erfolgte Zustimmung oder
2. ein rechtskräftiger Bescheid oder eine Urkunde, aus dem bzw der sich ergibt, dass der Rechtserwerb keiner Zustimmung bedarf; als solche kommen insbesondere in Betracht:
a) in Bezug auf die Beschränkungen des Verkehrs mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken:
aa) eine Bescheinigung gemäß § 2 Abs 1 oder 2 jeweils letzter Satz oder § 3 Abs 2 lit f, g, i oder k;
bb) eine ausdrückliche Bestätigung gemäß § 3 Abs 2 lit c;
cc) ein Bescheid im Sinn des § 3 Abs 2 lit d;
dd) eine Bestätigung eines Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen über die Geringwertigkeit von Trennstücken (§ 3 Abs 2 lit f);
b) in Bezug auf die Beschränkungen des Grundverkehrs mit Ausländern:
aa) eine Bescheinigung der Grundverkehrsbehörde gemäß § 9 Abs 3;
bb) eine Bescheinigung der Grundverkehrsbehörde gemäß § 10 Abs 2;
cc) eine Bestätigung eines Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen über die Geringfügigkeit von Trennstücken (§ 11 Abs 2 lit j); oder
dd) eine Bestätigung der Grundverkehrsbehörde gemäß § 11 Abs 3 vorletzter Satz;
3. eine vor nicht mehr als zwölf Monaten abgegebene Erklärung
a) in Bezug auf die Beschränkungen des Verkehrs mit land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken: eine Erklärung der Vertragsparteien über das Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 3 Abs 2 lit a oder b;
b) in Bezug auf die Beschränkungen des Grundverkehrs mit Ausländern;
aa) die Erklärung des Rechtserwerbers gemäß § 9 Abs 2;
bb) die Erklärung des Rechtserwerbers gemäß § 10 Abs 3;
cc) die Erklärung der Vertragsparteien über das Vorliegen einer der Voraussetzungen gemäß § 11 Abs 2 lit a bis d.
(2) Weiters dürfen Rechte an Grundstücken im Grundbuch eingetragen werden, wenn
der Verbücherung zu Grunde liegt:
a) ein rechtskräftiger Zuschlag, ein rechtskräftiger Beschluss über die Annahme eines
Überbots oder ein rechtskräftiger Beschluss über die Genehmigung einer Übernahme oder
b) eine Einantwortungsurkunde oder eine Amtsbestätigung nach § 178 des Außerstreitgesetzes, in der festgehalten ist, dass der Erbe bzw der Vermächtnisnehmer zum Kreis der im § 22 Abs 2 genannten Personen gehört.
(3) Die Beschränkungen der Abs 1 und 2 gelten nicht für die Eintragung von Pfandrechten.
Unwirksamkeit der Eintragung
§ 31
(1) Die Grundverkehrsbehörde hat ein diesbezügliches Prüfungsverfahren durch Bescheid einzuleiten, wenn anzunehmen ist, dass für einen grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtserwerb die erforderliche Zustimmung fehlt oder eine zugrundeliegende Bescheinigung unrichtig war. Gegen diesen Bescheid ist eine Berufung nicht zulässig.
(2) Auf Antrag der Grundverkehrsbehörde ist der Bescheid gemäß Abs 1 im Grundbuch anzumerken. Die Anmerkung hat zur Folge, dass eine nachträgliche Entscheidung über die Zustimmung zu einem grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtserwerb auch gegen Personen ihre volle Wirksamkeit erlangt, die erst nach dem Zeitpunkt, zu dem der Antrag auf Anmerkung beim Grundbuchsgericht eingelangt ist, bücherliche Rechte erlangt haben.
(3) Stellt die Grundverkehrsbehörde fest, dass für einen grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtserwerb die erforderliche Zustimmung fehlt, hat der Erwerber innerhalb von vier Wochen nach Rechtskraft des Bescheides die Zustimmung zu beantragen.
(4) Wird einem grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtserwerb die Zustimmung rechtskräftig versagt, hat das Grundbuchsgericht die Eintragung auf Antrag der Grundverkehrsbehörde zu löschen. Die Eintragung ist auch zu löschen, wenn ein Bescheid gemäß Abs 3 vorliegt und nicht innerhalb von vier Wochen ab Rechtskraft des Bescheides die grundverkehrsbehördliche Zustimmung beantragt worden ist.
(5) Wird dem grundbücherlich bereits durchgeführten Rechtserwerb die Zustimmung rechtskräftig erteilt oder wird ein gemäß Abs 1 eingeleitetes Prüfungsverfahren eingestellt, hat die Grundverkehrsbehörde dies dem Grundbuchsgericht unverzüglich mitzuteilen. Das Gericht hat sodann die Anmerkung nach Abs 2 von Amts wegen zu löschen.
Rückabwicklung
§ 32
(1) Wird ein Rechtsgeschäft, das die Übertragung des Eigentums zum Gegenstand hat, durch Versagung der Zustimmung oder durch Ablauf der Frist gemäß § 16 Abs 2 rechtsunwirksam, kann der Veräußerer die Rückabwicklung dem Erwerber gegenüber verweigern, wenn er weder wusste noch wissen musste, dass das Rechtsgeschäft einer Zustimmung bedurfte oder dass die Voraussetzungen für die Zustimmung nicht vorlagen.
(2) Bei Rückabwicklung des Rechtsgeschäftes kann der Veräußerer die Löschung solcher inzwischen eingetragener Rechte verlangen, die nicht im guten Glauben an die Wirksamkeit der gemäß § 31 Abs 4 zu löschenden Eintragung, besonders nach einer Anmerkung gemäß § 31 Abs 2, erworben worden sind.
(3) Wird die Einverleibung eines Erwerbers gemäß § 31 Abs 4 gelöscht und erklärt der Veräußerer, die Rückabwicklung zu verweigern, so ist das Grundstück auf Antrag des Veräußerers oder des Erwerbers vom Gericht in sinngemäßer Anwendung der §§ 352 ff EO zu versteigern. War die Weigerung des Veräußerers nach Abs 1 berechtigt, erfolgt die Versteigerung auf Rechnung des Erwerbers.
Schein- und Umgehungsgeschäfte
§ 33
Schein- und Umgehungsgeschäfte sind nach ihrem wahren Inhalt bzw dem beabsichtigten Rechtsgeschäft zu beurteilen und unterliegen dementsprechend den Bestimmungen dieses Gesetzes.
Klage auf Feststellung der Nichtigkeit
§ 34
(1) Die Landesregierung kann bei dem nach § 81 der Jurisdiktionsnorm zuständigen Gericht Klage auf Feststellung erheben, dass ein Rechtsgeschäft nichtig ist, vor allem weil es ein Schein- oder Umgehungsgeschäft ist. Die Klage ist nach Ablauf von zehn Jahren nach Eintragung des Rechtsgeschäftes im Grundbuch nicht mehr zulässig. Die Erhebung der Klage ist auf Antrag im Grundbuch anzumerken. Die Anmerkung hat zur Folge, dass die gerichtliche Entscheidung über die Nichtigkeit auch gegen Personen ihre volle Wirksamkeit erlangt, die erst nach dem Zeitpunkt, zu dem der Antrag auf Anmerkung beim Grundbuchsgericht eingelangt ist, bücherliche Rechte erlangt haben.
(2) Wird der Klage stattgegeben, hat das Grundbuchsgericht eine bereits vorgenommene Eintragung des Rechtserwerbs zu löschen und den früheren Grundbuchstand wiederherzustellen. § 32 ist anzuwenden.
7. Abschnitt
Schlussbestimmungen
Strafbestimmungen
§ 35
(1) Wenn die Tat nicht den Tatbestand einer in die Zuständigkeit der Gerichte fallenden strafbaren Handlung bildet oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist, begeht eine Verwaltungsübertretung, wer
1. dem Verbot oder behördlichen Auftrag gemäß § 8 Abs 3 erster bzw letzter Satz zuwiderhandelt;
2. als Rechtserwerber oder als berufsmäßiger Parteienvertreter des Rechtserwerbers nicht in der Frist gemäß § 29 Abs 1 die erforderliche grundverkehrsbehördliche Zustimmung beantragt oder die erforderliche Anzeige vornimmt;
3. als Vertragsverfasser den Vertrag der Grundverkehrsbehörde entgegen § 29 Abs 9 nicht mitteilt;
4. trotz Versagung der Zustimmung zum Rechtserwerb oder Verweigerung der Bescheinigung gemäß § 11 Abs 3 letzter Satz den Gegenstand des Rechtsgeschäftes auf Grund eines Rechtes nutzt oder nutzen lässt, dessen rechtsgeschäftliche Einräumung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung bzw Anzeige bedarf;
5. zum Zweck der Umgehung des Gesetzes gegenüber den Gerichten oder Verwaltungsbehörden unwahre oder unvollständige Angaben, insbesondere in nach diesem Gesetz abzugebenden Erklärungen, macht.
(2) Die Begehung einer Verwaltungsübertretung gemäß Abs 1 ist mit Geldstrafe bis zu 10.000 zu ahnden.
In- und Außerkrafttreten
§ 36
(1) Dieses Gesetz tritt mit 1. März 2002 in Kraft.
(2) Gleichzeitig tritt das Grundverkehrsgesetz 1997, LGBl Nr 11, in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr 11/1999 und der Kundmachung LGBl Nr 44/1999 außer Kraft.
Übergangsbestimmungen
§ 37
(1) § 1 der Grundverkehrsgesetz-Durchführungsverordnung, LGBl Nr 65/1985, gilt als auf Grund des § 2 Abs 2 lit d dieses Gesetzes erlassene Verordnung.
(2) Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes anhängigen grundverkehrsbehördlichen Verfahren sind nach den bisher geltenden Vorschriften zu Ende zu führen, soweit sie den Rechtserwerb an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder einen Rechtserwerb durch Ausländer zum Gegenstand haben. Soweit für den Rechtserwerb an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken bisher die Zuständigkeit der Grundverkehrslandeskommission gegeben war, tritt an deren Stelle die örtlich zuständige Grundverkehrskommission; ist der Rechtserwerber ein Ausländer, tritt an die Stelle der Grundverkehrslandeskommission oder des Grundverkehrsbeauftragten die Landesregierung.
(3) Rechtsgeschäfte, die vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes abgeschlossen worden sind und land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke betreffen, sind nach den §§ 7 bis 11 des Grundverkehrsgesetz 1997 zu behandeln, wenn der Zeitpunkt des Abschlusses des Rechtsgeschäftes durch eine öffentliche Beurkundung nachgewiesen ist.
(4) Auf die Versteigerung von Grundstücken sind die bisher geltenden Vorschriften anzuwenden, wenn das Versteigerungsedikt vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes erlassen worden ist. Gleiches gilt für den Rechtserwerb von Todes wegen, wenn die Einantwortung vor diesem Zeitpunkt erfolgt ist.
(5) Die im Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes im Amt befindlichen Grundverkehrskommissionen gelten als Grundverkehrskommissionen gemäß § 28 dieses Gesetzes. Der Bezirkshauptmann ist Vorsitzender der Kommission, wenn er nicht einen rechtskundigen Beamten der Bezirkshauptmannschaft dazu bestellt; der Richter und, wenn ein solcher bestellt war, der Vertreter des Bezirkshauptmannes gehören der Kommission nicht mehr an. Die Amtsdauer der übrigen Mitglieder und Ersatzmitglieder wird durch dieses Gesetz nicht berührt.
(6) Zustimmungen zu Rechtsgeschäften gemäß dem 2. Abschnitt, 1. und 3. Unterabschnitt des Grundverkehrsgesetzes 1997 gelten als Zustimmungen gemäß dem 1. bzw 2. Abschnitt dieses Gesetzes.
Artikel II
Das Kurtaxengesetz 1993, LGBl Nr 41, zuletzt geändert durch das Gesetz LGBl Nr 47/2001, wird geändert wie folgt:
1. Im § 1 Abs 5 entfällt in der Z 2 die Verweisung „nach § 6 Abs 2 des Grundverkehrsgesetzes 1993, LGBl Nr 152," und wird angefügt: „Ein ständiger Wohnsitz im Sinn dieses Gesetzes ist ein Wohnsitz, der der Deckung eines mit einer Berufsausbildung oder -ausübung verbundenen Wohnbedarfes dient, wenn dieser ganzjährig oder sonst auf Grund unbedingter Notwendigkeit an der Wohnnutzung besteht."
2. Aus § 9 wird dessen Abs 7 in den § 10 überstellt und erhält dort die Absatzbezeichnung „(4)". Die bisherigen Abs 4 und 5 des § 10 erhalten die Absatzbezeichnungen „(5)" bzw „(6)". Nach Abs 6 (neu) wird angefügt:
„(7) Die §§ 1 Abs 5, 9 und 10 Abs 4 bis 6 in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr ..../2001 treten mit 1. März 2002 in Kraft."
Artikel III
Das Ortstaxengesetz 1992, LGBl Nr 62, zuletzt geändert durch das Gesetz LGBl Nr 47/2001, wird geändert wie folgt:
1. Im § 2 Abs 3 entfällt in der Z 2 die Verweisung „nach § 6 Abs 2 des Grundverkehrsgesetzes 1993, LGBl Nr 152," und wird angefügt: „Ein ständiger Wohnsitz im Sinn dieses Gesetzes ist ein Wohnsitz, der der Deckung eines mit einer Berufsausbildung oder -ausübung verbundenen Wohnbedarfes dient, wenn dieser ganzjährig oder sonst auf Grund unbedingter Notwendigkeit an der Wohnnutzung besteht."
2. Aus § 11 wird dessen Abs 9 in den § 12 überstellt und erhält dort die Absatzbezeichnung „(7)". Nach Abs 7 (neu) wird angefügt:
„(8) Die §§ 2 Abs 3, 11 und 12 Abs 6 und 7 in der Fassung des Gesetzes LGBl Nr ..../2001 treten mit 1. März 2002 in Kraft."